Il 2022 annata in tenuta per l'immobiliare logistico

Per il comparto immobiliare logistico il 2022 si è dimostrato essere un anno di consolidamento e resilienza, con investimenti in lieve aumento che si attestano complessivamente a quota 2,8 miliardi di euro (+5% rispetto al 2021), andando a rappresentare circa il 23% del volume totale a livello nazionale.

Se nel 2021 il logistico si era affermato come prima asset class in Italia, nel 2022 ha registrato complessivamente volumi investiti inferiori al comparto direzionale. Questo quanto emerge dai dati elaborati nella settima edizione di Real Estate Data Hub, il report realizzato dai centri studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’ufficio studi di 24MAX. Su scala annuale, l’andamento dell’immobiliare logistico ha risentito della frenata registrata nell'ultimo quadrimestre, con un netto calo degli investimenti di circa il 50% dovuto alla politica restrittiva della BCE, all’incremento dei costi delle materie prime, al rallentamento delle vendite e-commerce e all’instabilità economica nel contesto geopolitico.

In particolare, nel 2022 si è registrata una crescente richiesta di spazi tra i 5.000 mq e i 10.000 mq all’interno di contesti urbani. Non solo operatori logistici, ma anche aziende produttive locali che, per proteggersi dai rischi dei tempi di approvvigionamento dovuti all’attuale situazione di conflitti, emergenza sanitaria e alla fluttuazione dei costi di alcuni materiali, hanno necessità di spazi più grandi per stoccare materie prime e prodotti finiti. Anche per queste ragioni il magazzino avrà configurazioni differenti e personalizzate per rispondere alle specifiche necessità dei player, in accordo con le nuove tipologie su cui gli investitori stanno puntando, ovvero non solo su magazzini per investimenti speculativi ma magazzini built to suit e core plus.

Per quanto riguarda i prossimi mesi, si prevede che la domanda continuerà a essere consistente, anche per mercati secondari e immobili di tipo last mile a fronte di un’offerta contenuta. L’interesse degli investitori sarà sempre più orientato ad asset di alta qualità e che integrino requisiti di sostenibilità in conformità con i criteri ESG. Per sua natura, infatti, la logistica rappresenta un settore con un importante impatto sull’ambiente e, di conseguenza, sarà sempre più orientato verso la sostenibilità e il recupero dell’esistente laddove non ci fossero gli spazi per edificare. Un trend che diventerà centrale nel trainare i nuovi sviluppi di immobili, catalizzando la richiesta da parte dei player del settore e generando reddito nel tempo.

Inoltre, nel 2023 continuerà a crescere l’interesse per hub last mile destinati alla gestione delle spedizioni e di spazi urban logistic che, come già avviene in Germania e Inghilterra, dovrebbero registrare una sempre maggiore diffusione anche in Italia andando a riconvertire immobili sfitti o inutilizzati in prossimità delle grandi città per la gestione del last meter. La carenza di prodotto nuovo è il principale impulso di un mercato che continuerà a registrare ampi volumi di investimento nonostante l’incertezza dei mercati globali.

Dal punto di vista degli investitori istituzionali esteri, il sud Italia è considerato ancora poco attrattivo. In tale ottica, secondo le analisi riportate nel Real Estate Data Hub, si prevede che nel 2023 ci sarà una riconferma delle location considerate prime: centro e nord Italia la faranno da padrona, con particolare rilievo della macroarea milanese, romana, il corridoio veneto, Bologna e Firenze. Milano continua a essere la location preferita per gli investimenti nonostante l’aumento inflattivo e l’incertezza globale del mercato. Si conferma la crescita dei prime rent nell’area metropolitana meneghina, sia per gli asset logistici tradizionali che per i last mile, dettata dall’aumento di prodotti built to suit di grado A, con spazi di alta qualità e dotati di certificazione energetica. A Roma, dove il mercato logistico è contraddistinto da una crescente domanda di spazi, l’occupancy risulta ridotta rispetto al precedente anno, rispecchiando l’elevato volume di take up registrato. Gli sviluppi, soprattutto di tipo speculativo, proseguono il trend del 2021, ampliandosi in tutta la regione. L’area a sud-ovest rimane quella di maggior interesse. Brescia si conferma uno dei cluster più attraenti nel 2022, snodo cruciale del corridoio lombardo-veneto che collega Milano a Verona. Le aree di maggior interesse per gli operatori sono quelle di Chiari e Castrezzato, lungo l’autostrada BreBeMi, e la zona a nord per immobili di tipo last mile. La zona industriale di Bari ha suscitato nel corso del 2022 un notevole interesse da parte di gruppi internazionali che operano nella logistica, come confermato dal volume di investimenti e dal numero di aziende logistiche in crescita nella regione. L’interporto di Bari rappresenta una realtà consolidata per il mercato logistico e negli ultimi due anni ha registrato una crescita di aziende insediate e addetti coinvolti.