Presentato a Milano il rapporto 2024 sul mercato immobiliare della logistica in Italia ed Europa

I risultati del "Rapporto 2024 sul mercato immobiliare della logistica in Europa e in Italia" messo a punto da Scenari Immobiliari in collaborazione con SFRE, società di project & construction management, sono stati illustrati nel convegno “L’energia della logistica – Il futuro dell’asset class tra industria, tecnologia e rinnovabili”.

L’incontro ha evidenziato che nel 2023 il comparto immobiliare logistico nel nostro Paese è stato quello su cui si sono concentrati i maggiori investimenti nell’ambito del real estate nel suo complesso, facendo registrare oltre 1,7 miliardi di euro, pari al 26%, quindi superiore a un quarto del totale. Grazie a questi numeri più che incoraggianti è possibile affermare che il mercato italiano si è dimostrato più attivo rispetto ad altri Paesi europei, in uno scenario continentale molto complesso, impegnato a fronteggiare sfide macro-economiche che hanno inciso pesantemente sugli investimenti, in calo circa del 41% rispetto al livello medio del triennio precedente, comunque in grado di attestarsi intorno ai 33 miliardi euro.

Tornando all’Italia il rapporto ha evidenziato come il comparto industriale-logistico abbia toccato un fatturato di circa 5,5 miliardi di euro, comunque in calo di oltre il 5% su base annua, con la previsione per l’anno in corso di ulteriore – anche se lieve - contrazione. Nel complesso, il patrimonio immobiliare del mercato logistico nazionale ammonta attualmente a oltre 48 milioni di metri quadrati, e la domanda è in costante crescita: una richiesta di spazi orientata sempre più rispetto ad asset efficienti e sostenibili. Superata la crisi dovuta alla pandemia il mercato immobiliare logistico ha saputo sostenere la crescita affrontando “di petto” il 2022 e poi l’inasprimento economico e la situazione geopolitica dell’anno successivo. L’attuale capacità di adeguamento della filiera è confermata dall’incremento ponderato - rispetto alla forte discesa degli anni precedenti - dei rendimenti netti a livello nazionale, che si attestano al 5,8%. 

Come ha affermato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, “in Italia la logistica rappresenta un segmento di mercato ormai consolidato, sia in termini edilizi che di tipologia di investitori. Un risultato ottenuto grazie alla corrispondente crescita del comparto della contract logistics, aumentato del 25% in cinque anni. Occorre precisare che l’attività del comparto nel 2023 è rallentata rispetto all’anno precedente provocando una diminuzione dei volumi del 43%. Questo è dovuto a una situazione non dipendente da temi strutturali di settore, ma soprattutto dall’incertezza finanziaria e geopolitica, con un mercato italiano che si è dimostrato comunque più attivo di altre realtà europee”, tanto che “i segnali di miglioramento sono stati evidenti dal secondo semestre dell’anno, con l’ultima parte del 2023 più dinamica rispetto al periodo luglio-settembre e ai dodici mesi precedenti, tanto che nel corso del quarto trimestre si sono registrati circa 630 milioni di euro di volumi transati”. Per Zirnstein “la tendenza è stata sostenuta prevalentemente dalla solidità dell’interesse per il comparto e dalla pressione della domanda di spazi nei mercati principali ma anche in quelli complementari”.

Secondo Filippo Salis, amministratore delegato e fondatore di SFRE, “L’asset logistico riconferma la sua strategicità nel mercato grazie alla sensibilità dimostrata dai primari attori nei confronti delle evoluzioni di settore e, in questo momento storico, al crescente impegno riservato al tema della transizione energetica. Le energie rinnovabili, infatti, stanno diventando sempre più uno dei fattori dominanti nel comparto dell’immobiliare logistico. Ne emerge che il loro utilizzo garantisce un’intera catena del valore notevolmente più efficiente e sostenibile. Oggi, più che mai, è importante abbracciare soluzioni innovative come l'idrogeno e il fotovoltaico per alimentare parchi logistici che non vengano percepiti più solo come centri di movimentazione merci, ma come veri e propri parchi energetici, immobili in cui la produzione e lo scambio di energia pulita diventano parte integrante della visione di tutti per un futuro sostenibile”.

All’evento è intervenuto anche il presidente di Assologistica Umberto Ruggerone che ha voluto mettere in luce il ruolo cruciale dell’immobiliare del settore, affermando che “il magazzino rappresenta l’hardware su cui si basa i servizio logistico”, sottolineando come “la frammentazione locale contribuisca al mantenimento di un mercato disomogeneo, con la ricaduta di ripercussioni negative sui rendimenti” confermando anche “l’impegno di Assologistica per fare della componente immobiliare un elemento integrante parte di un processo logistico sostenibile promuovendo lo sviluppo di soluzioni fotovoltaiche”. Ruggerone ha infine anche voluto evidenziare “l’importanza degli standard prestazionali per gli immobili nel contesto della sostenibilità sociale attraverso il sistema di valutazione di filiera ‘Tiaki Logistic’, sviluppato in collaborazione con Logistic Forum ed Eetra”.

In pratica, il Rapporto di Scenari Immobiliari ha messo in luce come il mercato immobiliare logistico nel nostro Paese è da considerare maturo, ha superato la crisi pandemica, ha sostenuto la crescita del 2021, ha affrontato i molti rischi dell’anno passato con decisione e ha iniziato questo 2023 confermandosi come una delle migliori asset class immobiliari. Siamo davanti a una crescita che nel nostro Paese non sembra subire frenate, anzi, è invece caratterizzata da una decisa crescita, in controtendenza rispetto a tutto il resto del continente. Nonostante tutte le criticità che sono ancora facilmente riscontrabili rispetto ai problemi del comparto nel suo insieme - soprattutto a livello di ‘attenzione politica’ - si può senz’altro affermare che i dati scaturiti dalla ricerca in questione sono da considerare più che incoraggianti, addirittura forieri di ulteriori auspici favorevoli nell’immediato futuro.

di Tiziano Marelli