Nasce il primo Osservatorio sull’immobiliare logistico

Dal 2016 ad oggi il settore dell’immobiliare logistico sta registrando tassi di crescita paragonabili a quelli ante crisi, spinti in particolare dalle richieste di aziende retail e soprattutto dell’e-commerce. Il panorama degli immobili ad uso logistico è costituito da varie tipologie di magazzini, spesso classificati secondo anzianità, dimensione o prossimità ad un polo logistico. Manca invece una vera e propria classificazione funzionale che ne determini l’uso per i soggetti che hanno necessità prevalente di stoccaggio, o di distribuzione oppure di cross-docking. 

Inoltre, spesso i magazzini sono classificati in nuovi/usati oppure in classi A, B, C secondo parametri dimensionali e non qualitativi. Esistono inoltre modelli di valutazione degli immobili logistici improntati alla sostenibilità (quali i protocolli di certificazione LEED o BREEAM), i quali, però, non considerano la funzionalità dell’immobile. Per esempio, se si valuta un magazzino per la sua capacità di stoccare le merci, si darà un peso maggiore all’altezza sottotrave e alle dotazioni antiincendio. Al contrario, se si sta valutando la funzionalità per una ribalta del trasporto, si darà un peso maggiore alla presenza di baie su due lati contrapposti e alla maglia strutturale (la più ampia possibile). 

Per colmare questo gap informativo sulla qualità dei magazzini e sul loro grado di funzionalità la LIUC Business School ha ideato l’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (OSIL), realizzato dai ricercatori del Centro sulla Supply Chain e Logistica diretto dal prof. Fabrizio Dallari. L’obiettivo dell’Osservatorio OSIL è quello di sviluppare un modello di valutazione oggettivo della qualità, delle prestazioni e del grado di funzionalità del proprio magazzino, accessibile gratuitamente attraverso un sito web dedicato, che si propone di diventare lo strumento di riferimento per il settore. Allo sviluppo del progetto stanno collaborando i principali player del real estate tra cui Engineering 2K, P3, Prologis, Techbau, GSE e World Capital. Per validare il modello di valutazione della qualità degli immobili i ricercatori della LIUC Business School hanno coinvolto anche alcuni utilizzatori quali Cablog, Columbus Logistics, Interporto di Padova, Tigros ed altri. 

Grazie all’utilizzo del modello di OSIL sarà possibile conoscere il grado di compatibilità di un immobile a svolgere una determinata funzione (magazzino di stoccaggio, cross-docking o ibrido) e il livello di qualità corrispondente, valutato da 1 a 5 stelle (analogamente a quanto avviene nel settore alberghiero). Inoltre, avvalendosi del modello sarà possibile ricevere ulteriori informazioni di dettaglio in merito alla qualità nei diversi ambiti di indagine (localizzazione, aree esterne, struttura ed aree interne) e un’indicazione delle aree prioritarie di intervento per un miglioramento qualitativo. Il modello sarà accessibile attraverso il sito della LIUC Business School e potrà essere utilizzato dall’intera business community del real estate logistico, ossia fondi immobiliari, sviluppatori, general contractor, asset e facility manager: il modello sotto forma di questionario di circa 50 domande a risposta chiusa, potrà essere completato dall’utente che riceverà successivamente la valutazione qualitativa e di funzionalità. 

Infine, i ricercatori intendono testare il modello all’interno della cosiddetta “Regione Logistica Milanese" (RLM), in virtù dell’elevata concentrazione dei magazzini, con il duplice obiettivo di mappare e classificare le infrastrutture logistiche ivi presenti e valutarne la qualità. In questo modo, verrebbe arricchito il database degli immobili logistici già sviluppato in precedenza dalla LIUC Carlo Cattaneo, con il progetto di ricerca “Atlante della Logistica".