Logistica, maggior target di investimento nel settore immobiliare italiano

Nel primo semestre 2024 il settore logistico e industrial ha raggiunto circa 500 milioni di investimenti, posizionandosi al terzo posto per volume investito, dopo gli uffici e hotel, rappresentando circa il 14% del totale. Se nel primo trimestre una componente importante dei volumi aveva riguardato operazioni sale & leaseback su prodotto industriale e light industrial, il secondo trimestre ha visto un ritorno a una prevalenza di asset logistici. Sebbene il clima di incertezza geopolitica abbia comportato un calo dei volumi anno su anno, il settore rimane uno dei principali target di investimento nel panorama italiano; in questo contesto continuano a prevalere i capitali core + e value add, che mantengono forte convinzione nei fondamentali lato occupier per la futura creazione di valore sui propri investimenti. 

Queste alcune delle principali evidenze dell’analisi elaborata da JLL, società leader nella consulenza specializzata per il settore immobiliare e nella gestione degli investimenti. L’Italia si conferma un mercato target per investitori internazionali, che costituiscono la quasi totalità dei capitali investiti nel settore logistico.

Le condizioni di incertezza del mercato e la tipologia di prodotto transato hanno comportato la conclusione di un minor numero di operazioni nella prima parte dell’anno, ma i solidi fondamentali dei settori logistico e produttivo continuano ad attrarre sia investitori in logistica tradizionale che long income. In termini di valore, quasi il 50% dei volumi semestrali è stato determinato da due transazioni rilevanti di portafogli sale & leaseback di asset industrial attribuibili al primo trimestre.

Nel secondo trimestre si sono concluse due operazioni di dimensioni tra i 60 ed i 70 milioni di euro, mentre le restanti transazioni si sono attestate tra i 10 e 35 milioni di euro. I rendimenti prime si sono mantenuti stabili al 5,5% netto su netto, con aspettative di stabilità per il resto dell’anno. Le prospettive sono moderatamente positive alla luce del quadro macroeconomico in miglioramento e di una dinamica in rafforzamento sugli altri mercati EMEA che ci si attende si rifletteranno in un incremento dell’attività transattiva anche in Italia.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, si è registrato un assorbimento di 1,1 milioni di mq, in calo anno su anno, ma comunque sopra la media decennale. In questo contesto, la domanda si è mantenuta forte, a fronte di una scarsa disponibilità di offerta rispetto alle esigenze degli occupier, determinando livelli di vacancy rate che si confermano contenuti.

I 3PL rimangono al primo posto, con una crescita relativa del numero di operatori retail. Da un lato, i retailer tradizionali stanno ristrutturando la propria supply chain, dall’altro il mondo e-commerce dopo una fase di stabilizzazione sta iniziando a manifestare una ripartenza a livello europeo che si prevede coinvolga anche il mercato italiano nel prossimo futuro.

La maggioranza delle operazioni nel semestre ha riguardato built-to-own, che sono cresciute sensibilmente – effetto determinato anche dalla crescita dei canoni. Si conferma la prevalenza della fascia dimensionale più ridotta, sotto i 25.000 mq, che ha rappresentato oltre il 70% in termini numerici e circa il 40% per mq assorbiti.

Si è, invece, registrata una quota minore di operazioni relative a superfici superiori a 50.000 mq, che hanno costituito il 9% del totale in termini numerici e circa il 30% del take-up totale, coinvolgendo principalmente asset built-to-own (“BTO").

In termini di geografie, l’83% delle operazioni si è concentrato nel Nord Italia, il 14% nel Centro e il 3% al Sud. I canoni si sono mantenuti stabili trimestre su trimestre, pur mostrando comunque una significativa crescita anno su anno, attestandosi a 67 euro/mq a Milano e Roma, a 57 euro/mq in Veneto, 65 euro/mq a Bologna e 50 euro/mq a Torino. Anche i canoni prime per gli asset last mile rimangono stabili sia a Milano che Roma a circa 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni per operazioni BTS.

Nonostante le incertezze che hanno caratterizzato il semestre, l’attività di sviluppo si è confermata sostenuta: nel corso del primo semestre sono stati, infatti, completati circa 900.000 mq di progetti, dato superiore alla media semestrale quinquennale, di cui oltre il 40% è stato di tipo speculativo.

“Il secondo trimestre ha visto volumi di investimento ancora limitati, ma anche l'avviarsi di operazioni di dimensioni significative, che saranno quindi riflesse nei volumi del terzo e quarto trimestre. Il rafforzamento della tensione competitiva nei mercati core EMEA suggerisce anche un aumento dell'attenzione degli investitori per il mercato italiano, che continua a offrire fondamentali locativi robusti e uno spread di rendimento rispetto ai core market” ha commentato Elena Di Biase, head of logistics capital markets di JLL Italia "Cominciamo anche a vedere segnali incoraggianti da parte dei capitali Core, che si aggiungono a quelli Value add e Core +, migliorando quindi le prospettive di mercato”.

“A fronte di un mercato sensibilmente cambiato, con canoni in continua crescita e alta competitività, l’interesse verso la logistica è stato confermato dagli end-user, maggiormente predisposti ad assecondare tale cambiamento e ad accogliere le opportunità che il mercato offre” aggiunge Renato Loffredo, head of logistics last mile & industrial agency “Sulla scia di quanto si sta verificando a livello europeo, si prevede una maggiore incidenza dell’e-commerce nel mercato italiano, con una conseguente necessità di spazi logistici di qualità”.