La logistica guida la crescita degli investimenti in real estate in Italia

Il mercato immobiliare internazionale nel 2024 è segnato da profonde incertezze economiche, instabilità geopolitica, inflazione e cambiamenti climatici che minacciano una possibile recessione economica e la già fragile coesione sociale dei nostri giorni. La decima edizione di “Quo Vadis Italia?”, real estate summit organizzato dallo studio legale internazionale DLA Piper, fa il punto sullo scenario mondiale e traccia le prospettive future, con un ampio e prestigioso parterre di partner: BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, Dils, JLL, Savills, Urban Land Institute.

Professionisti e investitori nel mercato real estate hanno condiviso punti di vista e riflessioni su una possibile ripresa grazie a un maggiore interesse verso investimenti e finanziamenti. La crescita è trainata dai trend che stanno determinando innovazione nel settore e alte performance: gli investimenti in operational real estate, che garantiscono rendimenti più elevati, ma una maggiore complessità e rischi aggiuntivi, e le strategie di rigenerazione urbana “brown to rreen”.

Non solo, i cambiamenti sociali e demografici contribuiscono a generare nuove modalità di abitare: serviced apartments, student housing, residenze per anziani sono asset sempre più attrattivi per gli investitori, che, tuttavia, richiedono competenze di management specifiche e una profonda conoscenza degli standard legislativi in ambito ESG per cogliere le sfide e le opportunità di un mercato immobiliare in rapida trasformazione.

“Sebbene il settore sia influenzato da un clima di incertezza economica e geopolitica, le analisi che abbiamo avuto modo di ascoltare nel corso dell’evento hanno evidenziato come l’Italia resti attrattiva per gli investimenti nel mercato immobiliare, confermando il trend positivo di asset class quali l’alberghiero, il residenziale alternativo o i data center” – commenta Olaf Schmidt, head del dipartimento Real Estate di DLA Piper per l’Italia - “In particolare, nel corso del prossimo anno, si osserverà un’attenzione sempre maggiore per gli investimenti in operational real estate che richiedono una complessità maggiore dal punto di vista gestionale, con competenze e professionalità specifiche che vanno ad aggiungersi alla gestione immobiliare.”

Prospettive del mercato globale del real estate
Complici i tagli dei tassi attuati dalla Banca centrale europea, tra giugno e settembre, che hanno contribuito a ridurre l'inflazione a livelli contenuti, il contesto attuale appare più stabile: gli investimenti in real estate stanno riacquistando appeal e le banche sono più aperte a finanziamenti e operazioni. In particolare, il mercato obbligazionario registra maggiori rendimenti e gli investitori iniziano a valutare il rischio sovrano in modo più aggressivo nell’era del new normal, segnato dall’aumento dei costi di trasporto e una maggiore chiusura doganale, oltre che dalla percentuale di disoccupazione, riflesso di un cambiamento demografico e della conseguente indisponibilità di forza lavoro.

Inoltre, la mole di capitali investiti nella trasformazione tecnologica incide pesantemente sull’intera filiera, ma sarà necessaria per guidare la decarbonizzazione del settore immobiliare e la transizione sostenibile, per raggiungere l’obiettivo di Net-Zero entro il 2050.

Focus sull'Italia
Il mercato immobiliare italiano registra buone performance rispetto al resto d'Europa: nel primo semestre del 2024, gli investimenti in Italia sono aumentati del +54% (per un valore di 3,5 miliardi euro) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, contro una crescita in Europa che si attesta attorno al +1% (per un valore di 75,4 miliardi di euro). Sebbene segnata da un trend negativo (-1% vs 2023) la logistica si dimostra ancora una volta molto più resiliente in Italia che nel resto dell’Europa e guida la crescita degli investimenti in real estate nel Paese, dimostrandosi un comparto cruciale per lo sviluppo del Paese.

Continua la crescita nel settore alberghiero (+60%), guidata da un’offerta di lusso, mentre i data center rimangono al centro degli obiettivi degli investitori, sebbene i tempi dei processi autorizzativi e l'introduzione di norme restrittive sulla compatibilità urbanistica continuino a generare rallentamenti. Da notare, in controtendenza rispetto agli ultimi anni, il segmento uffici che cresce del +110%, rivelando un’inversione di marcia nelle dinamiche del mercato del lavoro.

I trend emergenti
Gli ultimi 5 anni, segnati dalla pandemia, la crisi energetica, l’inflazione, i conflitti internazionali, hanno impattato negativamente lo scenario degli investimenti a livello mondiale. La sfida ora è quella di dotarsi di strumenti e competenze adeguate a navigare la complessità del presente, oltre che un cambio di mentalità che ponga al centro le esigenze di utilizzatori e clienti. Infrastrutture digitali, come i data center, si dimostrano asset più interessanti in quest’ottica, non solo grazie agli importanti rendimenti registrati, ma anche per le potenzialità offerte e l’impatto positivo che potrebbero avere sul mercato. La delocalizzazione degli impianti, evitando l’eccessiva concentrazione in specifiche aree urbane, potrebbe contribuire a diversificare il panorama immobiliare nazionale e contrastare l’aumento dei prezzi di immobili e terreni. In questo scenario, l’Italia ha un enorme potenziale, ma sarà necessario rafforzare gli investimenti e creare partnership per accelerare i tempi di realizzazione e non soccombere alla concorrenza degli altri Paesi europei, Stati Uniti e Cina. 

La principale sfida del prossimo anno si giocherà sul piano della regulation, per adeguarsi ai criteri ESG e raggiungere gli obiettivi green, pur garantendo alte performance finanziare per gli investimenti. La strategia “brown to green”, volta a rigenerare edifici esistenti perché rispettino i principi di sostenibilità, si rivela il trend che sta guidando gli investimenti, grazie alla creazione di valore per il mercato intero e l’impatto positivo che si registra per l’intera comunità. I rischi sono elevati, in aggiunta alla difficoltà di reperire e allocare risorse economiche, ma necessari per finalizzare la transizione sostenibile; sarà fondamentale la collaborazione pubblico-privato per raggiungere una visione sistema e garantire la corretta riqualificazione del tessuto urbano, pur da preservare.