La fiducia nell’Italia passa attraverso il re-pricing, anche nell'immobiliare logistico

“Il 2012 è stato un anno in cui si sono concentrati impatti negativi di breve e di lungo periodo che hanno condizionato pesantemente la performance del mercato immobiliare e soprattutto gli investimenti. Nel corso dell’anno è emersa, implicitamente ed esplicitamente, l’esigenza da parte di investitore ed utilizzatori di immobili di un adeguamento dei prezzi alle nuove condizioni di mercato. Il re-pricing si traduce, nel mercato degli investimenti, in opportunità di acquisire immobili con rendimenti più elevanti, e nel mercato delle locazioni nell’intensificarsi dell’attività di rinegoziazione", commenta Camilla Bastoni, head of development advisory and research. Le difficoltà del mercato immobiliare emerse nel 2012 si vedono riflesse nel volume degli investimenti e nello scarso dinamismo dei mercati uffici Milano e Roma. Il volume di investimenti registrato ha raggiunto 1,8 miliardi di euro a dicembre 2012, con una riduzione del 50% rispetto ai 3,9 miliardi di euro registrati nel 2011. Di questi il 40% ha riguardato il settore uffici, il 24% gli hotel, il 16% il retail, il 2% la logistica e il 18% ha interessato progetti mixed use o con destinazioni d’uso diverse. Il restante 6% delle transazioni ha coinvolto immobili destinati a essere ristrutturati in toto o in parte dagli acquirenti. Il volume totale degli investimenti (1,8 miliardi) non comprende alcuni importanti deal che non sono investimenti immobiliari in senso stretto, ma che rappresentano un segnale di vitalità nel mercato italiano. Tra questi vi sono, per esempio, l’acquisizione da parte di Qatar Holding LLC di Smeralda, società proprietaria di hotel di lusso, per un valore di 600 milioni euro; l’acquisizione per circa 490 milioni di euro da parte di Immochan della quota del 49% detenuta da Simon Property Group Inc. in Gallerie Commerciali Italia S.p.A., così come alcune transazioni di terreni. Considerando tutte queste operazioni si raggiungerebbe un volume totale di circa 3 miliardi di euro. Le aspettative dell’attività di investimento per il 2013 sono moderatamente positive, grazie anche alla presenza di alcune operazioni iniziate nel 2012. Si conferma la tendenza di mercato all’allungamento dei tempi di conclusione delle transazioni, soprattutto durante le fasi iniziali delle operazioni. Il debole outlook economico e la contrazione dell’occupazione contribuisce invece a formulare un quadro meno positivo rispetto al 2012 per il mercato delle locazioni ad uso uffici. Anche nel settore logistico il mercato delle locazioni potrebbe risultare indebolito sia dai fattori macroeconomici, incluso il perdurare della contrazione della produzione industriale, che dalla limitata disponibilità di nuovi progetti. L’assorbimento potrebbe tuttavia beneficiare di un indispensabile re-pricing così come di una crescita nell’attività dei 3PL, con le aziende che continuano a cercare opportunità di esternalizzazione per contenere i costi.