JLL: logistica e industrial tra i maggiori target di investimento immobiliare

Nei primi 9 mesi 2024 il settore logistico e industrial ha raggiunto circa 1,2 miliardi di investimenti, +6% anno su anno, posizionandosi al terzo posto per volume investito, dopo uffici e retail, rappresentando circa il 18% del totale. Se nel primo trimestre una componente importante dei volumi aveva riguardato operazioni sale & leaseback su prodotto industriale e light industrial, il secondo trimestre ha visto un ritorno a una prevalenza di asset logistici. Nel terzo trimestre, che ha visto un totale di circa 650 milioni investiti, si sono registrate alcune transazioni rilevanti da parte di investitori internazionali di grosse dimensioni, che hanno interessato i mercati core di Milano, Roma e Castel San Giovanni (Piacenza).  

Il settore rimane al momento uno dei principali target di investimento, trainato dal significativo repricing negli ultimi 24 mesi, che ha portato i rendimenti prime netto su netto al 5,5%. I solidi fondamentali dei settori logistico e produttivo continuano ad attrarre sia investitori in logistica tradizionale che long income. Rimangono in generale dominanti, a oggi, i capitali core + e value add, che mantengono forte convinzione nei fondamentali lato occupier.

Queste alcune delle principali evidenze dell’analisi elaborata da JLL, società leader nella consulenza specializzata per il settore immobiliare e nella gestione degli investimenti. In termini di valore, quasi il 60% dei volumi dei primi 9 mesi è stato determinato da quattro operazioni: la più rilevante è relativa a un portafoglio di oltre 300 milioni di euro riguardante asset localizzati a Milano e Roma, accompagnata da un’altra operazione di oltre 100 milioni nell’hub logistico di Castel San Giovanni (Piacenza). Si aggiungono poi due transazioni rilevanti di portafogli sale & leaseback di asset industrial attribuibili al primo trimestre. 

Nonostante, in termini numerici, circa la metà dei deal del 2024 abbia riguardato transazioni entro i 25 milioni di euro, l’impatto di queste transazioni di significativo valore ha determinato un aumento della size media nel periodo considerato del 2024, che è arrivata a quasi 60 milioni di euro, rispetto a circa la metà del 2023. In generale, lato investimenti, le prospettive sono moderatamente positive alla luce del quadro macroeconomico in miglioramento, grazie anche ai recenti tagli dei tassi e di una dinamica in rafforzamento sugli altri mercati EMEA, che si sta riflettendo anche in Italia.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, si è registrato un assorbimento di 1,65 milioni di mq, in calo anno su anno, ma comunque sopra la media decennale.  In questo contesto, nonostante i fondamentali di mercato siano confermati, i fattori principali del calo sono possono essere attribuiti a maggiori tempi di negoziazione e a un rallentamento dell’attività degli operatori e-commerce, oltre che un rallentamento del mercato europeo che si riflette su quello locale. Questo ha determinato anche un lieve incremento del vacancy rate che si attesta intorno al 3%.

I 3PL rimangono al primo posto in termini di take-up, con una crescita relativa del numero di operatori retail. Da un lato, i retailer tradizionali stanno ristrutturando la propria supply chain, dall’altro il mondo e-commerce ha visto una riduzione del suo peso relativo.

La maggioranza delle operazioni (35%) nei primi nove mesi ha riguardato built-to-own, che sono cresciute sensibilmente soprattutto per operazioni di dimensioni sopra i 50.000 mq – effetto determinato sia dalla dinamica dei canoni locativi che dalla difficoltà di trovare soluzioni in alcune location non core dal punto di vista degli investitori ma critiche per gli operatori.

Si conferma una prevalenza di locazioni nella fascia sotto i 25.000 mq, che ha rappresentato oltre il 70% in termini numerici e circa il 40% per mq assorbiti. Si è, invece, registrata una quota minore di operazioni relative a superfici superiori a 50.000 mq, che hanno costituito il 10% del totale in termini numerici e circa il 30% del take-up totale, coinvolgendo nella metà dei casi asset built-to-own (“Bto"). 

In termini di geografie, circa l’80% delle operazioni si è concentrato nel Nord Italia, il 16% nel Centro e la restante parte al Sud. I canoni si sono mantenuti stabili QoQ, pur mostrando comunque una significativa crescita anno su anno, attestandosi a 67 euro/mq a Milano e Roma, a 57 euro/mq in Veneto, 66 euro/mq a Bologna e 50 euro/mq a Torino. Anche i canoni prime per gli asset last mile rimangono stabili sia a Milano che Roma a circa 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni per operazioni BTS.

Nonostante le incertezze che hanno caratterizzato il 2024, l’attività di sviluppo si è confermata sostenuta: nel corso dei primi 9 mesi, infatti, completati circa 1,4 milioni di mq di progetti, dato superiore alla media primo-terzo trimestre quinquennale, di cui oltre il 60% è stato di tipo speculativo.

“Il terzo trimestre ha visto concretizzarsi operazioni di dimensioni significative, che si sono riflesse in una crescita dei volumi complessivi dei primi nove mesi dell’anno. Il rafforzamento della tensione competitiva nei mercati core EMEA ha favorito anche un aumento dell'attenzione degli investitori per il mercato italiano, che continua a offrire fondamentali locativi robusti e uno spread di rendimento rispetto ai core market - ha commentato Elena Di Biase, head of Logistics capital markets di JLL Italia - Cominciamo anche a vedere segnali incoraggianti da parte dei capitali Core, che si aggiungono a quelli Value add e Core +, migliorando quindi le prospettive di mercato”.

“L’interesse per la logistica in Italia rimane forte, nonostante un rallentamento del take-up, con una crescente attività da parte di end user. Sebbene i livelli di take-up si siano ridotti rispetto ai precedenti anni record nel settore del leasing, si stanno assestando su un nuovo equilibrio. Questa nuova dinamica di mercato, sebbene diversa dai picchi di locazione del passato, continua a presentare opportunità interessanti sia per gli investitori che per gli occupiers” - aggiunge Renato Loffredo, head of Logistics last mile & Industrial agency.