Immobiliare logistico: quali gli effetti dell'IMU?

Gli analisti di Jones Lang LaSalle, in collaborazione con K&L Gates e Pirola, Pennuto, Zei & Associati, hanno provato a delineare quale impatto potrà avere l’introduzione dell’Imposta Municipale Propria (IMU) sul mercato immobiliare nel nostro Paese. Alla luce di quando emerso ad oggi, dal punto di vista degli operatori immobiliari la nuova normativa sulla tassazione degli immobili sortisce un duplice effetto. C’è innanzitutto un effetto diretto, di riduzione di valore degli asset. C’è poi un probabile impatto depressivo sui consumi, che potrebbe produrre effetti indiretti sul settore retail in termini di calo dei fatturati e conseguentemente anche nel settore della logistica relativamente al fabbisogno di spazi per lo stoccaggio e la distribuzione. “Riteniamo - dice Camilla Bastoni, head of development & regeneration Advisory and Research di Jones Lang LaSalle - che in questo momento l’introduzione dell’IMU possa tradursi in un calo dei prezzi degli immobili (non residenziali) compreso mediamente tra l’1.5% e il 3%, a parità di tassi netti o comunque a parità di altri parametri economici che influenzano i valori immobiliari.“ L’IMU si aggiungerà quindi ad altri fattori che in questo momento potrebbero contribuire ad un calo dei valori, come ad esempio l’aumento di prodotto disponibile sul mercato (dovuto in parte anche alla scadenza di fondi italiani e esteri e alla scadenza di finanziamenti bancari), che costringeranno molti proprietari ad anticipare l’uscita dall’investimento. Altri fattori che avranno impatto saranno: maggiore attenzione da parte delle autorità fiscali su temi legati alla struttura delle operazioni ed al loro finanziamento; verifica delle rendite catastali relative ad alcuni immobili ad uso uffici; per il retail, canoni di locazione ed affitti di ramo d’azienda sotto pressione e ritenuti spesso insostenibili dai retailer alle attuali condizioni di mercato. Per quanto riguarda i rendimenti lordi, JLL prevede un incremento medio di circa 25 basis point su uffici, retail e logistica dovuto all’introduzione dell’IMU. La differenza tra tasso lordo e netto (che non include costi di acquisizione e tasse di trasferimento), se prima si attestava attorno ai 50 basis point, dovrebbe conseguentemente portarsi verso i 75 basis point per i tre settori citati. Per ultimo, l’IMU potrà avere un impatto sul mercato delle locazioni ad uso non abitativo che comportino l’allocazione dei costi di manutenzione straordinaria, imposte immobiliari e il costo di assicurazione in capo al conduttore: molto probabilmente le modalità negoziali di questo tipo di locazione potranno essere influenzate dal valore dell’imposta che risulti applicabile all’immobile. “È importante ricordare che si tratta di una materia in via di elaborazione - conclude Bastoni - quindi è ragionevole attendersi evoluzioni che potrebbero generare ulteriori o diversi effetti sul mercato immobiliare non residenziale."