Immobiliare logistico, crescita a sorpresa dei mercati europei

Nel comparto logistico europeo l’assorbimento di asset di dimensioni superiori a 5.000 m² (10.000 m² nel Regno Unito) ha segnato una crescita a sorpresa nel secondo trimestre 2012, sebbene i principali indicatori del settore come l’indice dei responsabili degli acquisti nel settore manifatturiero della zona euro, mostrino una tendenza negativa da marzo 2012. In totale, da aprile a giugno sono stati assorbiti quasi 3,3 milioni di m², l’11% in più del trimestre precedente. A causa di un inizio anno più debole l’assorbimento totale del primo semestre 2012, pari a 6,2 milioni di m², è sceso del 17% rispetto allo stesso periodo del 2011 (primo semestre 2011), ma i volumi sono stati di circa il 20% superiori alla media decennale e soltanto del 5% inferiori alla media quinquennale. Tale periodo comprende i quattro anni di boom dell’attività degli utilizzatori, rispecchiando i cambiamenti strutturali sottostanti che trainano la forte domanda continua del settore. L’attività degli utilizzatori è rimasta eterogenea in Europa e invece di uno spostamento in un’unica direzione si è assistito a un’attività al contempo in crescita e in calo nel secondo trimestre. Rispetto ai primi sei mesi del 2011, i volumi semestrali hanno visto un rallentamento nella maggior parte dei mercati, tranne che in Francia (+32%), nei Paesi Bassi (+40%) e, un po’ a sorpresa, in Italia (+7%) e Spagna (+6%). In termini di volume assoluto, la Germania ha conquistato ancora una volta il primo posto con un take-up vicinissimo ai due milioni di m², sebbene un’attività ulteriormente in calo nel secondo trimestre (-27%) abbia determinato una contrazione generale del 22% nei primi sei mesi del 2012. “In un periodo dominato dalle turbolenze della zona euro e dall’incertezza della crescita economica mondiale con le relative ripercussioni sui volumi delle esportazioni, non sorprende che gli utilizzatori della logistica abbiano iniziato ad adottare un approccio più cauto. Tuttavia, l’attività ancora sostenuta registrata negli ultimi mesi avvalora l’opinione di Jones Lang LaSalle secondo cui i cambiamenti strutturali del settore richiedono l’attuazione di riallineamenti della supply chain in tempi brevi piuttosto che lunghi. Non ha senso rinviare le decisioni immobiliari quando questo significa perdere terreno nei confronti della concorrenza a causa di una capacità di risposta inadeguata della supply chain - commenta Paul Betts, head of logistics & industrial Emea di Jones Lang LaSalle. “Ciononostante, nei prossimi mesi il mercato degli utilizzatori sarà caratterizzato da un atteggiamento sempre più cauto da parte di questi ultimi visto il clima di incertezza economica. Gli utilizzatori considereranno le varie opzioni con grande attenzione e in alcuni casi potrebbero preferire un rinnovo delle locazioni in essere o potrebbero optare per uno spazio funzionale di seconda mano con una locazione a breve termine, scelta flessibile che permetterebbe loro di spostare le strutture più velocemente una volta migliorato il quadro economico". I nuovi completamenti hanno raggiungo la cifra di 1,5 milioni di m² nel secondo trimestre 2012, il 5% in meno rispetto al trimestre precedente. Se i volumi semestrali totali sono stati del 44% superiori ai valori dello stesso periodo dell’anno scorso (primo semestre 2011), i dati sono stati di oltre il 20% inferiori alla media quinquennale, a riprova della maggiore cautela e difficoltà nel reperire finanziamenti per lo sviluppo edilizio. Tuttavia, a fine giugno lo spazio in costruzione nel settore logistico mostrava una crescita continua, toccando quota 5,3 milioni di m², il volume più alto mai raggiunto da fine 2008, trainato dall’attività delle operazioni build-to-suit in atto. Dal punto di vista dell’analisi dei singoli mercati, l’attività di sviluppo si è rivelata ancora altamente eterogenea. I volumi sono stati trascinati ancora una volta dalla Germania, dove a fine giugno gli spazi in costruzione hanno superato la cifra di 1,8 milioni di m², con un aumento del 7% su base trimestrale; a seguire poi Russia (750.000 m²; -10% su base trimestrale), Francia (715.000 m²; +43% su base trimestrale) e Italia (520.000 m²; -3% su base trimestrale). “Con i nuovi sviluppi edilizi basati principalmente sulla filosofia del build-to-suit, i livelli di vacancy del moderno resteranno generalmente bassi. Probabilmente in questo modo si determinerà un’attività limitata degli utilizzatori nei prossimi mesi a causa dell’allungamento dei tempi necessari per l’ottenimento di questi sviluppi rispetto all’offerta speculativa o alle proposte di seconda mano. Questo fenomeno potrebbe permettere di ridurre i livelli di vacancy nello stock di seconda mano di buona qualità se i locatari saranno pronti ad abbassare i canoni di tali strutture, anche se gli utilizzatori prenderanno in considerazione questi spazi solo con locazioni a breve termine", afferma Alexandra Tornow, head of Emea logistics & industrial research di Jones Lang LaSalle. In un quadro di maggiore cautela e di rinnovata pressione sui costi, i prime rent della logistica sono sotto pressione da inizio 2012. La maggior parte dei mercati ha visto un livello stabile dei canoni nel secondo trimestre 2012, tuttavia l’indice paneuropeo di Jones Lang LaSalle ha registrato il risultato meno brillante in oltre 18 mesi, con una riduzione su base annua dello 0,9%. “A causa dell’atteggiamento sempre più cauto che utilizzatori e sviluppatori hanno tenuto negli ultimi mesi, qualsiasi crescita delle locazioni negli ultimi 12 mesi è da attribuire ai livelli di offerta in calo. Adesso la possibilità di un ulteriore aumento nel secondo semestre 2012 è limitata, con Germania e Mosca come potenziali candidati, mentre si prevede che le locazioni resteranno largamente invariate nella maggioranza dei mercati", commenta Tornow. Nel secondo trimestre 2012 i prime rent hanno continuato a spostarsi in direzioni diverse su base annua: i valori sono infatti saliti ad Anversa (+2.1%), Berlino (+4.4%), Bruxelles (+9.8%), Düsseldorf (+3.8%), Francoforte (+1.7%), Amburgo (+1.9%), Monaco di Baviera (+5.0%) e Rotterdam (+1.6%), mentre sono scesi ad Amsterdam (-2.7%), Barcellona (-3.7%), Londra (-3.6%), Madrid (-6.7%), Manchester (-4.5%) e Praga (-0.5%).