Immobiliare logistico 2011, trend in crescita

Nel 2011 prosegue il trend di crescita in Italia del take-up, l’assorbimento di spazi a uso logistico, che con 945.000 mq registra un incremento del 27% rispetto al 2010 e il 49% rispetto alla media storica dell’ultimo decennio. Questi alcuni dei dati salienti che emergono dal Logistics market report 2011 realizzato da GVA Redilco Italia, società di advisory, consulenza, servizi e intermediazione immobiliare del gruppo Redilco, che ogni anno presenta un’analisi del mercato immobiliare nell’industria logistica in Italia. Un comparto che, come sostiene il Politecnico di Milano, si compone di 114.000 imprese che producono un fatturato superiore ai 71 miliardi di euro. Il comparto logistico si posiziona al terzo posto, dopo retail e office, del totale degli investimenti immobiliari, che nel 2011 è stato pari a 3,78 miliardi di euro, con 190 milioni di euro investiti, il 70% dei quali tra Lombardia, Emilia Romagna e Veneto. Le stesse regioni, con l’aggiunta di Lazio e Piemonte, hanno contribuito al 90% del take-up a livello nazionale; particolarmente rilevante il ruolo dell’Emilia-Romagna, con il 33% di locazioni, e della Lombardia con il 29%. L’interesse degli operatori di mercato si rivolge verso immobili di “classe A", circa l’81% della domanda totale, e ubicati perlopiù all’interno di parchi logistici (57%, contro 43% di stand alone), per sfruttare al meglio la flessibilità e le sinergie delle aree industriali già consolidate. Le regioni del Nord Italia primeggiano anche nello stock di immobili logistici di classe A: più del 60% dei 12,8 milioni mq registrati a fine 2011 è localizzato nel Nord Italia e distribuito fra Lombardia, Emilia Romagna e Piemonte. Le nuove realizzazioni completate nel 2011 hanno coperto una superficie di 373.000 mq, in calo del 28% rispetto al 2010, segno del progressivo rallentamento degli sviluppi speculative, ovvero delle costruzioni senza conduttore. Da considerare anche il dato degli immobili “under-construction" con consegna prevista nel biennio 2012-2013: 345.000 mq, +28% rispetto all’anno precedente. La vacancy di strutture logistiche di classe A ha subito una notevole contrazione a seguito dell’importante take-up del 2012 e dell’offerta esigua di nuovi spazi: 740.000 mq di sfitto, -9,2 % rispetto al 2010. La vacancy rate (rapporto tra sfitto e stock) scende dal 7,4% del 2010 al 5,8% del 2011. Considerando l’andamento del settore nel 2011 e nel primo trimestre del 2012, GVA Redilco prospetta il proseguimento di quel trend di crescita che ha timidamente coinvolto il mercato immobiliare nell’ultimo periodo. A sostenere tale previsione, i numeri relativi al take-up, ancora sostenuto, con circa 195.000 mq nel primo trimestre 2012. “Se il trend dovesse proseguire anche nei successivi trimestri, attendiamo un take-up prossimo agli 800.000 mq a fine 2012 - dichiara Alfredo Mauri, head of logistic department di GVA Redilco - Dobbiamo considerare come segnali importanti anche la domanda di mercato derivante dai 3PL e la crescita dell’assorbimento generato dai retailer. Date queste condizioni e ipotizzando una certa stabilità dei mercati finanziari e un incremento degli investitori stranieri, crediamo in una ripresa degli investimenti a partire dal secondo semestre". Allargando il focus all’intero mercato europeo, la Germania si riconferma punto di riferimento e leader del settore, registrando il 37% del totale europeo in termini di take-up, che ha raggiunto 14,1 milioni di mq (+8% rispetto al 2010). L’incremento percentuale maggiore di assorbimento è stato registrato in Francia e Belgio (+50%), mentre la diminuzione più forte in Inghilterra (-41%). Sono stati completati 5,2 milioni di mq di nuovi spazi immobiliari, concentrati in Germania, Francia e Belgio. Il settore logistico rappresenta a livello europeo il 6% del volume delle transazioni di tutti i comparti del real estate, con circa 10 miliardi di euro di investimenti.