29/07/2015
In un contesto di ripresa ormai condivisa da tutti gli operatori, i primi sei mesi di quest’anno hanno visto un grande fermento tra gli investitori, nazionali ed internazionali. Nel primo semestre 2015 si sono chiuse transazioni per un totale di €3.5 miliardi di volumi investiti (di cui € 1.5 miliardi nel secondo trimestre), contro i circa 1.8 miliardi del primo semestre 2014. Il mercato italiano si conferma attraente.
Si amplia la gamma di prodotti considerati: se all’inizio della ripresa erano gli uffici a fare la parte del leone, oggi entrano nel radar degli investitori diversi tipi di asset class, compresi i mixed use e i prodotti particolari quali le residenze per anziani o le cliniche. Ciò significa che non ci si focalizza più solo su prodotti core, ma si considera un ventaglio di opzioni che va dal core plus al value add.
L’incremento della domanda di prodotto di investimento e le difficoltà nel trovare immobili di qualità che rispondano alle esigenze degli investitori hanno provocato una compressione degli yield, che proseguirà anche nella seconda parte dell’anno, per tutte le asset class.
Nuovi investitori, che fino a poco tempo fa stavano alla finestra cercando di comprendere le peculiarità del nostro mercato, hanno terminato il loro periodo “educativo" ed ora sono pronti ad investire. Assisteremo quindi alle loro mosse durante il secondo semestre e ciò potrebbe portare a volumi anche più alti rispetto allo scorso anno.
Grazie a ciò potremmo assistere ad un impulso al volume totale degli investimenti, che potrebbe superare i 6€ miliardi a fine 2015.
In questi primi sei mesi dell’anno sono stati assorbiti circa 128.000 mq (64.000 nel secondo trimestre) di spazi ad uso uffici e si stima che a Milano a fine 2015 il take up raggiunga un valore vicino ai 300.000mq, superiore alla media degli ultimi 5 anni. Su alcuni asset prime si assiste ad una gara per accaparrarsi gli spazi migliori. In questi casi assistiamo ad una riduzione degli incentivi.
I corporate cercano prodotto di qualità, riconoscono le certificazioni e sono disposti a pagarne il premium price.
Assisteremo a progetti di consolidamento ed è prevedibile che molti di questi siano in formula “built to suit", segno di maturità del mercato. Questi prodotti, inoltre, diventeranno prodotti per investimenti nel prossimo futuro.
Per quanto riguarda il settore logistico, il secondo trimestre 2015 ha fatto registrare un volume di metri quadri assorbiti pari a circa 200.000 mq che corrispondono a un incremento percentuale del 150% rispetto al primo trimestre di quest’anno, una cifra in linea con lo stesso periodo dello scorso anno.
Questi valori confermano l’ottimo stato di salute del mercato degli utilizzatori logistici (in prima linea sempre 3PL e retailer) e fanno attendere un dato a fine anno allineato o addirittura superiore alla media degli ultimi 5 anni.
Per quanto riguarda i canoni per la logistica si registra un lieve aumento, ma solo nelle piazze di Milano e Bologna.
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