Immobiliare, aria di cambiamento

Nel primo trimestre 2014 si è ritrovato interesse da parte degli investitori nel nostro mercato. Nei primi tre mesi di quest’anno si sono infatti chiuse operazioni per un totale di 720 milioni di euro, circa il 7% in meno rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Si è così assistito al consolidarsi dell’interesse da parte degli investitori opportunistici o value added internazionali, ma anche al ritorno di interesse da parte degli investitori istituzionali core, tra cui fondi pensione italiani, che erano rimasti parzialmente in stand-by nel 2013. A questi soggetti vanno aggiunti anche diversi fondi sovrani attivamente presenti nei vari settori. Per il prossimo futuro JLL attende la chiusura di numerose operazioni in tutti i settori, anche se retail e uffici stanno facendo la parte del leone. Soprattutto per il settore uffici vi è sul mercato una discreta gamma di prodotto, costituito da immobili che sono stati realizzati e immessi sul mercato negli ultimi anni, di grado A e in location di qualità, che oggi sono da considerarsi stabilizzati e quindi maturi per poter “incontrare i capitali". Per quanto riguarda il retail, migliora la percezione degli investitori sui fondamentali economici che finalmente non sono peggiorativi come negli ultimi 24 mesi. JLL ravvisa invece una crescita continua per i centri prime e una situazione di stabilità per i centri secondari. Nel settore logistico c’è interesse da parte degli investitori internazionali ma scarseggia il prodotto di qualità, soprattutto in virtù del fatto che non vi è ancora stato un aggiustamento dei prezzi in linea con le aspettative degli investitori soprattutto internazionali. Una nota positiva riguarda il mercato del debito. Le banche, sia italiane che internazionali, sono più propense ad erogare soprattutto su prodotti prime o buoni secondari. Sono più liquide che in passato inoltre il costo del debito si sta abbassando. Rimane più difficoltoso l’accesso al debito per gli sviluppi. “Va segnalato che i venditori, visti i segnali positivi, stanno già pensando che le difficoltà siano finite e quindi propongono prezzi al rialzo e non ancora adatti alla situazione del momento - afferma Davide Dalmiglio, head of capital markets di JLL - Questo potrebbe creare un problema e qualche messaggio distorto, in quanto in questo momento sono ancora attivi sul nostro territorio gli investitori opportunistici. Non è ancora matura la percezione dell’Italia come mercato core, soprattutto in assenza di liquidità lato debito, ma la nota positiva è che il percorso sembra ormai tracciato. Questa tendenza potrebbe avere una conseguente stagnazione che determinerà un volume totale di investimenti a fine anno inferiore rispetto al 2013." Nel mercato degli occupier di spazi ad uso ufficio si conferma la tendenza al consolidamento in atto anche in altri paesi nell’area EMEA. Vi sono in corso nel mercato milanese grosse operazioni che si concretizzeranno nel corso dell’anno. Nel primo trimestre a Milano sono stati registrati circa 40.000 mq di assorbimento, quasi il doppio rispetto al primo trimestre del 2013. Più contenuto il take up della capitale, con 15.000 mq assorbiti. Nel mercato degli utilizzatori di spazi logistici si registra maggiore attività rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, tendenza già molto evidente nel corso dell’ultimo trimestre del 2013. Nello specifico registriamo importanti operazioni e richieste attive da parte di grandi corporate. “La mancanza di prodotto di qualità inizia a farsi sentire sia in ambito investment che in alcune aree prime del mercato occupier - conclude Roberto Piterà, head of logistics & industrial group di JLL - Ci aspettiamo che questo possa comportare per clienti corporate in location prime a condizioni contrattuali solide, un ribilanciamento delle condizioni di mercato (incrocio: canoni, land price e exit yield), che potranno portare alla ripartenza degli sviluppi e degli investimenti con un approccio built to suit".