Immobili logistici, investimenti su del 7% nel 2022

A Milano, nella cornice del Palazzo delle Stelline di corso Magenta, si è tenuto mercoledì 24 maggio il convegno – del quale Euromerci è stato media partner - “The Future of logistic is now", occasione per presentare il rapporto 2023 sul mercato immobiliare della logistica curato annualmente da Scenari Immobiliari in collaborazione con SFRE, società di project & construction Management specializzata in immobili logistici e light-industrial

L’elaborazione dei dati ha certificato, nel 2022, un aumento del 7% negli investimenti in logistica in Italia, confermando il nostro Paese al primo posto per crescita in Europa. Infatti, mentre nel resto del continente il volume degli investimenti è stato di 58 miliardi di euro con un calo del 15% rispetto all’anno precedente, da noi viene confermato il trend di crescita che ci caratterizza da diverso tempo, arrivando a superare i 3 miliardi di euro di investimenti e raggiungendo una quota del 25% sul volume complessivo, spingendo il comparto in cima alle scelte degli investitori, secondo solo a quelle degli uffici.

L’incremento degli investimenti del comparto logistico italiano è stato sostenuto prevalentemente dal progressivo consolidarsi dell’interesse da parte di investitori istituzionali esteri e dalla crescente pressione esercitata dalla domanda rispetto a spazi di qualità situati in mercati complementari ai principali. La distribuzione territoriale degli investimenti mostra come si sia rafforzata l’importanza del nord Italia come principale ambito di interesse del Paese con un assorbimento pari all’82% del totale (nel particolare: nord ovest 61%, nord est 21%, centro 17% e il restante 1% costituito dai mercati del sud e delle isole.

Il fatturato immobiliare nostrano registrato per il comparto industriale-logistico negli scorsi dodici mesi è stato di circa sei miliardi, in crescita del 9% su base annua, portando il patrimonio immobiliare attuale a oltre quarantasei milioni di metri quadrati con un incremento del 4,5% su base annua, per un valore stimato di circa 2,0 miliardi di euro. Anche per l’anno in corso la previsione è di sostanziale stabilità: le stime previste prevedono sviluppi in pipeline di poco inferiori a 2,3 milioni di metri quadrati. Altro dato di particolare rilevanza è quello relativo ai canoni di locazione, che nel 2022 sono rimasti pressoché costanti, facendo registrare un incremento medio di poco superiore al 3%.

Un momento della conferenza di presentazione del rapporto a Palazzo Stelline di Milano

Come ha dichiarato nell’intervento d’apertura dell’evento Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, “Il contenimento dei rischi derivanti dall’attuale scenario economico, che risulta molto delicato nonostante la crescita del Pil italiano nel 2023 sia stimata all’1,2%, comporta anche per l’Italia la necessità di ripensamento rispetto agli accordi esistenti. Il fenomeno del reshoring, con il rientro o lo spostamento delle aziende in realtà diverse da quelle scelte negli ultimi vent’anni, sta interessando ogni parte di mercato e ogni categoria merceologica, e questo di conseguenza coinvolge a pieno il comparto logistico. Anche il nuovo scenario ‘monetario’ sta agendo da acceleratore di ulteriori e nuove trasformazioni. Lo ‘spazio’ è considerato elemento fondamentale più che in passato per poter essere ‘magazzino’ nel senso più positivo del termine, raccogliendo le scorte adeguate a far fronte a nuove interruzioni del processo di approvvigionamento, limitare le ricadute dovute all’aumento dei costi, competere nella velocità di risposta alla domanda". In sintesi, ha concluso Zinstein, “il mercato immobiliare nazionale della logistica è solido e maturo ma il suo futuro dipende dalle scelte in innovazione, progettazione, tecnologia, ma anche buona governance, che verranno fatte in questi anni".

Ha preso poi la parola Filippo Salis, ceo e founder di SFRE, per affermare che “nel mercato del Real Estate logistico e del light-industrial si sono imposti a pieno titolo due must: innovazione e sostenibilità. Il primo fattore dimostra che non esiste più una logistica di solo deposito e di solo carico e scarico merci, ma piuttosto che adesso il settore utilizza tecnologie avanzate, come la robotica e l’automazione dei processi produttivi che snelliscono l’intero apparato. Questi elementi portano al chiaro risultato che determina una notevole, se non superiore, importanza del contenuto rispetto al contenitore. Poi che la sostenibilità, attraverso il rispetto dei criteri ESG, diventa principio guida nella conduzione di tutta l’attività progettuale -la preliminare, la definitiva, l’esecutiva- e, al contempo, importante leva strategica per le aziende che diventano più competitive sul mercato. Gli interventi su brownfield e la capacità di questi immobili di porsi perimetralmente in un determinato contesto, senza impattarlo troppo, danno la misura di quanto una progettazione integrata possa restituire valore al territorio e beneficio a chi lo vive".

In pratica, il rapporto di Scenari Immobiliari ha messo in luce come il mercato immobiliare logistico nel nostro Paese sia da considerare maturo, ha superato la crisi pandemica, ha sostenuto la crescita del 2021, ha affrontato i molti rischi dell’anno passato con decisione e ha iniziato questo 2023 confermandosi come una delle migliori asset class immobiliari. In pratica, siamo davanti a una crescita che nel nostro Paese non sembra subire frenate, anzi è invece caratterizzata da una decisa crescita, in controtendenza rispetto a tutto il resto del continente. Nonostante tutte le criticità che sono ancora facilmente riscontrabili rispetto ai problemi del comparto nel suo insieme - soprattutto a livello di ‘attenzione politica’ - si può senz’altro affermare che i dati scaturiti dalla ricerca in questione sono da considerare più che incoraggianti, addirittura forieri di ulteriori auspici favorevoli nell’immediato prossimo futuro: un’ottima notizia per tutti gli attori del settore.

Tiziano Marelli