Forum di Rapallo: presentata ricerca di Scenari Immobiliari e Assologistica

Il mercato degli investimenti immobiliari italiani ha registrato ottime performance nel primo semestre del 2024, attestandosi a quota 3,5 miliardi di euro con una crescita annua di oltre il 65 per cento e una previsione positiva attesa anche per la seconda metà dell’anno. A supportare tale crescita, oltre ai mercati considerati classici, quali office e hospitality, è stato il comparto della logistica, considerato da almeno un quinquennio un asset class consolidata, che offre rendimenti netti del 5,5 per cento, con una quota sul totale degli investimenti nazionali del 14 per cento, e che ha chiuso il primo semestre 2024 a oltre 470 milioni di euro di investimenti. È quanto emerge da una ricerca di Scenari Immobiliari presentata durante il panel “Light, industrial, logistica e reti” in collaborazione con Assologistica al 32mo Forum di Rapallo

“La pressione dei mercati e l’attenzione da parte degli investitori sul comparto della logistica risultano ancora alte – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari - come dimostrato dal vacancy rate che, a livello nazionale, si attesta al due per cento, sotto la media dei livelli europei, con riduzioni prossime allo zero sui mercati più dinamici e considerati prime location. Nel corso del Forum Scenari 2024 abbiamo quindi scelto di organizzare con Assologistica un tavolo di lavoro dedicato a questo settore i cui operatori dimostrano una crescente attenzione verso strutture conformi a criteri ESG e di grado A, e verso la definizione di politiche strategiche in termini di filiera produttiva/gestionale con obiettivi di “reshoring”. Questo accentua di conseguenza la pressione su nuove strutture e sviluppi con costante rialzo dei canoni di locazione, fino a raggiungere punte di 67 €/mq/anno. Una tendenza ulteriormente sollecitata da politiche nazionali e comunitarie di contrasto a sviluppi su green-field a sostegno del raggiungimento dell’obiettivo di consumo di suolo pari a zero, che rendono sempre più difficoltoso l’ottenimento di permessi di costruire”.

“Momenti di confronto come quello organizzato da Scenari Immobiliari – commenta Umberto Ruggerone, presidente di Assologistica – sono fondamentali. Il mercato dell’immobiliare logistico registra performance che lo rendono estremamente interessante ma al tempo stesso esiste una scarsa consapevolezza generale circa questa realtà. Le norme, nazionali e locali, presentano talvolta ampie lacune. Per questo come Assologistica da tempo poniamo l’attenzione su un settore che a tutti gli effetti sarebbe ‘ancillare’ rispetto al nostro mandato di rappresentanza ma che alla prova dei fatti invece ha un peso estremamente rilevante. L’immobiliare logistico, infatti, ha ricadute dirette e indirette sull’attività logistica e sulla stessa catena del valore. Come sempre è importante evolvere gli approcci e guardare a tale forma di investimenti su territori traguardandone le opportunità attraverso una programmazione razionale. L’alternativa – purtroppo già concretizzatasi in alcuni ambiti – è di patirne solo le esternalità negative”.

La crescita dei canoni, la mancanza di terreni edificabili e strutture adeguate, acuita dagli obblighi e scelte delle Pubbliche amministrazioni, stanno guidando gli investitori verso politiche rigenerative in contesti urbani in passato destinati a attività industriali leggere e aree a ex vocazione industriale e produttiva, in ambiti più esterni, oggi sotto-utilizzati o dismessi, in linea con gli obiettivi di riduzione del consumo di suolo nazionale.

Ad oggi i territori logistici italiani sono concentrati nelle regioni settentrionali del Paese, con particolare riferimento alla Lombardia. Milano e il suo ambito metropolitano esteso continuano a rappresentare il principale mercato logistico nazionale, in virtù dei volumi di spesa e delle attività produttive e commerciali esistenti. Nel 2023 e per il primo semestre del 2024 l’attenzione verso le regioni con mercati consolidati è stata confermata dai consistenti volumi di investimento, per i quali continua a prevalere la componente internazionale, al contempo si è registrato inoltre un aumento dell’interesse da parte degli investitori, domestici ed esteri, per iniziative di sviluppo situate in quelli che si possono definire come territori emergenti.

Con l’accentramento dei bisogni e una domanda sempre più specializzata e pressante da parte dei consumatori, la sfida del comparto logistico e dei suoi operatori è dare risposta alle nuove esigenze espresse. In questo contesto si può quindi ascrivere la pressione crescente verso quei territori che in passato erano ritenuti secondari, ma che ad oggi concentrano quote crescenti di investimenti. Investimenti che si caratterizzano per un dialogo con il territorio su cui si insediano, in cui trova nel suo sistema infrastrutturale una risorsa, e nell’integrazione con il contesto una necessità, garantite da strutture sempre più efficienti e meno impattanti. In questo contesto si stanno inserendo le cosiddette light industrial, strutture che sulla spinta degli obiettivi di efficientamento e riduzione del consumo di suolo, si insediano nelle immediate vicinanze dei centri urbani, spesso rigenerando ex aree industriali o edifici sottoutilizzati e capaci di avvicinare la logistica al consumatore finale.

Nel dare risposta a questa domanda, la presenza e la necessità, negli ambiti territoriali, di solide reti infrastrutturali (autostrade, ferrovie, porti e aeroporti) sempre più ramificate e intermodali, costituiscono i fattori determinanti per una crescita economica generale e un consolidamento del comparto logistico. Garantire investimenti crescenti nelle diverse forme di infrastrutturazione territoriale genera benefici e ricadute ascrivibili non solo al contesto su cui gli stessi insistono, con impatti espansivi a livello economico, sia nel breve che nel lungo periodo, ma al contempo stimola una domanda e forme di economie aggregate e vaste.

Parallelamente, lo sviluppo e la crescita dei diversi sistemi infrastrutturali giocano un ruolo da protagonisti per il raggiungimento degli obiettivi di sviluppo sostenibile delle Nazioni Unite (SDGs) verso l’obiettivo finale del Net Zero al 2050, finalità che è stata poi ripresa all’interno delle agende politiche comunitarie come il Next Generation Eu a livello europeo e a livello nazionale con il Pnrr, oltre che alla redazione Piano nazionale integrato per l'energia e il clima per il raggiungimento degli obiettivi del piano comunitario “Fit to 55”. Tra le principali infrastrutture che attraversano e servono il territorio, e che possono contribuire in modo rilevante al conseguimento degli obiettivi nazionali e comunitari, emerge il sistema di trasporto ferroviario che per estensione a livello europeo si posiziona, con i suoi 16,7 mila chilometri, al quarto posto dopo Germania, Francia e Polonia.

Una risorsa questa che, se potenziata e messa ulteriormente a sistema con le altre infrastrutture nazionali, quali autostrade, porti e interporti, può portare a una crescita in termini economici per tutto il sistema nazionale e accrescerne la competitività con le altre economie direttamente concorrenti, oltre che contribuire in modo rilevante al raggiungimento degli obiettivi della Commissione europea, che punta a incrementare del cinquanta per cento il trasporto merci su rotaia per poi raddoppiarlo al 2050.

A dimostrazione del ruolo strategico delle sistema infrastrutturale nazionale, con l’obiettivo crescente di una intermodalità sempre più efficiente, il sistema ferroviario è collegato a 20 porti e 21 interporti dei 30 riconosciuti e finanziati dal ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che nella loro totalità contano un monte di 5.585 mila metri quadrati destinati a magazzini e di questi il 97 per cento, per un totale di 5.424 mila metri quadrati, risulta collegato alla rete ferroviaria nazionale e TEN-T.