Ecco l'indice globale degli affitti logistici di Prologis

Nel 2015 il valore delle locazioni ha registrato a livello mondiale un aumento del 6% rispetto all’anno precedente, con un aumento di oltre il 20% negli ultimi tre anni. Diverse tuttavia le dinamiche in Europa, Stati Uniti, America Latina e Asia. La crescita per il mercato europeo infatti è stata solo del 2%, stessa percentuale registrata dall’area dell’America Latina. Leggermente più elevata la crescita nel mercato asiatico che si è attestata al 3%. Su tutti spicca il dato relativo agli Stati Uniti, che hanno registrato una crescita pari al 9%. Nel corso del 2015, infatti, i cinque mercati che hanno registrato la maggior crescita degli affitti a livello mondiale sono tutti negli Stati Uniti: la Baia di San Francisco, Chicago, Nashville, Las Vegas e Cincinnati. I mercati che alla fine del 2015 registrano invece i tassi di affitto più elevati nel mondo sono Londra e la regione del South East (Gran Bretagna), Tokyo, Singapore, Osaka e i Midlands (UK). 

“Il Prologis Logistics Rent Index intende offrire informazioni importanti sull’andamento del settore ai nostri clienti, agli investitori e all’intera comunità degli operatori del settore immobiliare logistico - ha dichiarato Chris Caton, Global Head of Research di Prologis - La particolarità di questo indicatore consiste nel fatto che prende in esame solo il settore immobiliare logistico moderno e si focalizza sui tassi degli affitti netti effettivi, tenendo conto gli incentivi e i benefit offerti ai locatori, offrendo maggiore trasparenza al settore". 

Nel vecchio continente il mercato immobiliare logistico continua a essere caratterizzato da una crescita positiva, se pure differenziata. I tassi di affitto netti effettivi sono aumentati del 2% nel 2015 rispetto all’anno precedente e del 7% negli ultimi tre anni. Questa crescita modesta è imputabile a diversi fattori, in particolare alla graduale ripresa economica e al suo impatto sulle attività economiche e sui processi decisionali. Ha inoltre influito una diminuzione dei tassi di capitalizzazione; i valori hanno registrato una ripresa rapida, facendo emergere in alcuni mercati una maggiore offerta in questa fase iniziale del processo rispetto agli Stati Uniti. Al primo posto per crescita delle locazioni si colloca Barcellona, seguita da Londra e South East (Gran Bretagna) e da Monaco (Germania). La classifica europea dei tassi di affitto più elevati è invece guidata da Londra con la regione del South East (Gran Bretagna), seguiti dai Midlands (Gran Bretagna) e da Monaco (Germania). In questa classifica l’Italia è presente con Milano che si colloca al 14° posto. 

Gli States fanno da traino al mercato a livello mondiale e hanno registrato un aumento del valore delle locazioni pari al 9% per il 2015 e al 25% negli ultimi tre anni. Un basso livello di spazi sfitti è la caratteristica diffusa in tutti gli Stati Uniti, i clienti si contendono le disponibilità e questo porta a un innalzamento del valore delle locazioni. I tassi di affitto più elevati riguardano infatti mercati caratterizzati da una contrazione dell’offerta e situati in prossimità di grandi centri abitati. Su tutti spicca la baia di San Francisco, seguita dal Sud della Florida, New Jersey, Baltimora/DC e Toronto. 

Restano stabili i mercati della regione asiatica. Nello specifico si registra una crescita del 4% in Cina e di circa il 2% in Giappone, una crescita bassa per gli standard globali, ma significativa per un mercato in cui si registra un’inflazione relativamente bassa. Nella classifica mondiale degli affitti più elevati, Tokyo, Singapore e Osaka si collocano ai primi posti subito dopo Londra. La disponibilità di terreno per l’immobiliare logistico risulta molto limitato e il livello di spazi sfitti vicino allo zero. Di conseguenza, la crescita media del valore delle locazioni continua nell’intero mercato, registrando però un rallentamento rispetto ai valori elevanti che hanno caratterizzato gli anni precedenti attestandosi al 4% nel 2015. 

Si registrano invece sostanziali differenze tra i mercati dell’America Latina, dove le città più importanti per il settore immobiliare logistico sono San Paolo del Brasile e Messico City. In Brasile la regressione economica ha portato un rallentamento dell’attività dei clienti, il livello di spazi sfitti restano relativamente sotto controllo e i tassi di affitto risultano diminuiti. Al contrario a Messico City i tassi di spazi sfitti sono arrivati al livello più basso e si registra una buona crescita del valore delle locazioni. 

Per il 2016 si prevede una maggiore crescita nei tassi di affitto caratterizzata da un aumento nei tassi complessivi e da riduzioni negli sconti e negli incentivi offerti ai locatari, in particolare nei mercati europei. Tra i mercati che presentano segnali di ripresa di questo tipo spiccano diverse aree in Europa e in particolare nei principali mercati della logistica di Spagna e Italia.