Assorbimento degli immobili logistici: record italiano nel 2011

Il mercato italiano degli immobili ad uso logistico continua a crescere, tanto da aver raggiunto nel 2011, secondo quanto rilevato da Jones Lang LaSalle (JLL), un livello di assorbimento di 910,000 mq (+26%). Si tratta dell risultato più alto da quando Jones Lang LaSalle effettua analisi sui dati sul settore. “Il dato è il più alto dal 2000 ed è nettamente al di sopra della media storica degli ultimi dieci anni (+40%), pari a 644.000 mq – dice Roberto Piterà, head of Logistics & Industrial Agency - Questa crescita non dipende solo dall’incremento dell’attività di locazione, ma anche da una progressiva, seppur lenta, tendenza del mercato immobiliare italiano verso una maggiore trasparenza, che permette di raccogliere informazioni anche su regioni tradizionalmente meno rilevanti dal punto di vista del mercato immobiliare logistico". Si conferma la tendenza, registrata nel primo semestre del 2011, di un calo delle operazioni di semplice locazione, pari al 30% del take-up complessivo dell’anno (contro il 52% del 2010). La percentuale delle transazioni di tipo pre-let sul totale delle superfici assorbite è in aumento e pari al 36% del totale nel 2011, a confronto con il 25% registrato nel 2010. Si è realizzato un incremento anche delle transazioni di tipo owner-occupier, con una quota del 32% del take-up nel 2011 rispetto al 23% del 2010. L’interesse degli utilizzatori per prodotti di grado A rimane elevato; questo trova evidenza nel fatto che nella maggior parte dei casi i magazzini oggetto di transazione sono immobili recenti o di nuova costruzione. I tempi di assorbimento per immobili già edificati e/o di qualità minore, soprattutto se collocati in location secondarie, restano invece più lunghi. L’analisi dell’assorbimento a livello regionale evidenzia la crescita dell’Emilia Romagna, con un incremento dal 19% al 28% del take up nazionale. Segue la Lombardia con il 23% del totale nazionale 2011. Per quanto riguarda le altre regioni, si registra un sostanziale incremento dell’assorbimento in Lazio, con un peso del 18% sul totale nazionale rispetto al 5% del 2010; seguono Piemonte (12%) e Veneto (7%) e le restanti regioni che pesano complessivamente per il 12% del totale assorbimento di spazi. “Nel corso del 2011 - prosegue Gianluca Sinisi, head of logistics & industrial capital markets di JLL - sono stati investiti circa 180 milioni di euro nel settore immobiliare della logistica a reddito. L’anno passato è stato un anno con due andamenti diversi nel settore degli investimenti: nel corso dei primi sette mesi sono state portate a termine transazioni per circa 160 milioni di euro, mentre da agosto in poi il mercato ha subito un brusco arresto, riconducibile anche all’andamento negativo dei mercati finanziari e all’aumento del rischio associato dagli investitori al Paese Italia nel suo complesso. Nella seconda parte dell’anno anche trattative in stato avanzato sono state sospese o interrotte; i motivi più frequenti sono stati la maggiore cautela da parte degli investitori internazionali nel concludere operazioni in Italia e la crescente difficoltà nell’ottenere credito dalle banche." La Lombardia e l'Emilia Romagna si sono confermate le regioni guida dell'intero settore, sia dal punto di vista della locazione di spazi sia dal punto di vista degli investimenti immobiliari: complessivamente hanno visto trasferire circa 120 milioni di euro sul loro territorio, cifra che rappresenta il 67% del totale degli investimenti 2011. I rendimenti netti prime sono calati di circa 15 bps verso la fine del primo semestre 2011: a causa della crescente incertezza sui mercati e della quasi mancanza di transazioni nel secondo semestre, sono nuovamente aumentati, sia nelle location primarie sia in quelle secondarie. A fine anno la location che presentava i ‘prime net yield’ più bassi in Italia era Milano, 7,5%, in linea con il valore di fine 2010, mentre Roma si è attestata intorno al 7,75%, in lieve aumento rispetto al 7,5% di fine 2010. Camilla Bastoni, head of research, formula delle previsioni sul 2012: “JLL Research - dice - per il 2012 prevede un livello di assorbimento ancora sostenuto nel segmento della logistica, compreso tra i 700.000 e gli 800.000 mq. Stimiamo che continuerà la tendenza di espansione e consolidamento delle reti commerciali da parte dei retailer nazionali e di ottimizzazione da parte degli operatori 3PL; sarà da verificare anche, dopo l’arrivo di Amazon in Italia nel 2011, il livello di attività degli operatori dell’ecommerce." Se si mantenesse il livello di domanda degli ultimi 5 anni, la carenza di offerta di nuovi spazi dal 2013 in poi potrebbe aprire una finestra favorevole per sviluppatori interessati a far partire nuovi progetti. Per i canoni JLL prevede una sostanziale stabilità nel primo semestre del 2012, mentre per la seconda metà dell’anno sarà possibile un lieve incremento dei canoni nei mercati di Milano e Roma. Per quanto riguarda il mercato degli investimenti si prevedono volumi di investimento nel 2012 in linea con quelli del 2011; i rendimenti potrebbero subire un moderato aumento, in particolare nelle secondary location, nelle quali sono possibili fenomeni di repricing che non si sono verificati nel corso del 2011.