Sandro Innocenti (Prologis): Quello dello sviluppo brownfield è tema cruciale per la logistica

A margine del recente evento di presentazione dei risultati operativi della divisione italiana dello sviluppatore internazionale Prologis, abbiamo chiesto a Sandro Innocenti - senion vice-president Region Head Southern Europe - come la sua società si rispetto al tema del brownfield, termine che sta a significare la possibilità che un terreno venga utilizzato come urbanizzato per poi essere dismesso e quindi reso disponibile per la costruzione di nuovi edifici sulla sua stessa area: un argomento attualmente molto sentito e che riguarda molto da vicino il settore logistico in questa fase di grande espansione. 

"Risulta indubbiamente evidente che l’immobiliare logistico è il settore che ha costruito di più negli ultimi anni - afferma Innocenti - Gli sviluppatori immobiliari come Prologis sono molto interessati a sviluppare e rigenerare il brownfield perché spesso si tratta di insediamenti che si trovano molto vicini a zone urbane di grande importanza come Milano e a Roma, due mercati che noi – e non solo noi - guardiamo con più attenzione. Quindi cerchiamo di fare più sviluppi possibili di questo tipo". 

Può fare qualche esempio di queste realizzazioni? Innocenti: Alcuni interventi che abbiamo portato a termine nella cerchia milanese sono assolutamente votati al briownfield: all’interno dell’Ortomercato, nel caso dell’Esselunga di via Leone Cassio o dell’insediamento Sda che abbiamo realizzato vicino al Camm. Occorre tuttavia sottolineare che spesso si tratta di aree gravemente compromesse e palesano serie incertezze dal punto di vista della bonifica ambientale, quindi rappresentano un grosso punto interrogativo e in alcuni casi lo sviluppatore – e non parlo solo di Prologis, ma mi riferisco anche ad altri nostri competitor del settore - è costretto a doverle scartare a causa dell’incertezza che ne consegue. 

Cosa fare per ridurre queste incertezze da parte dei decisori politico-amministrativi? Innocenti: All’interno di Assoimmobiliare – associazione di cui io sono presidente per quanto riguarda la parte logistica - stiamo cercando di fare squadra peer sensibilizzare la pubblica amministrazione rispetto al fatto di quanto sia necessario come queste incertezze vengano bilanciate da una riduzione degli oneri di urbanizzazione, altrimenti il business plan che avevamo elaborato non consente di portare a termine le operazioni. Chi investe può accettare di ridurre i margini - anzi, tutti gli operatori devono poterlo accettare, se necessario - ma non certo chiudere un’operazione addirittura con rendimento negativo. 

Al di là di tali criticità il tema resta cruciale per l'immobiliare logistico... Innocenti: Certamente e nella veste di rappresentante di tutta la categoria, sento di poter affermare che la rigenerizzazione urbana riveste per noi un’importanza fondamentale perché ci permette di utilizzare aree che sono praticamente già pronte e che si trovano in posizioni ottimali per servire il territorio circostante nella maniera migliore possibile, secondo i bisogni dei nostri clienti. Nel complesso si tratta di un argomento che tutto il settore deve approfondire in tempi brevi e perseguire con tenacia.

Tiziano Marelli