Roberto Piterà, country manager Italia di Gazeley

L’immobiliare logistico rappresenta la componente hardware della logistica, una componente che ovviamente verrà anch’essa coinvolta dalle trasformazioni che il dopo coronavirus imporrà al settore. Cosa accadrà veramente non è dato sapere, ma effettuare qualche previsione sulla base della situazione che si sta presentando (seppure in evoluzione) è possibile. Al riguardo abbiamo sentito il parere di uno dei maggiori rappresentanti del real estate logistico nel nostro Paese. E’ Roberto Piterà, country manager per l’Italia di Gazeley.

Roberto Piterà

Può esprimere un parere – dal suo punto di osservazione - su come è stata gestita l’emergenza nella fase cruciale del lockdown (al riguardo ricordo anche l’appello di Confetra/Assologistica di tenere aperti i magazzini logistici delle imprese)?

Ritengo che la gestione dell’emergenza sia stata complessivamente buona, tenendo conto del fatto che, essendo stati la prima nazione occidentale ad essere così duramente colpita, non avevamo esempi o esperienze comparabili, vicino a noi e tantomeno, nella prima fase, alcun aiuto o supporto internazionale. Nell’ambito specifico del nostro settore, pur non essendo stato riconosciuto ancora ufficialmente come “strategico", il periodo di lockdown è stato fortunatamente ridotto al minimo, permettendo, di fatto, di ripartire dal 10 aprile.

Rispetto alle previsioni sui trend dell’immobiliare logistico nazionale in quale misura pensa l’emergenza possa impattare/modificare tali previsioni?

Variabile fondamentale sarà la componente “tempo". Più veloce sarà il, seppur parziale e protetto, ritorno alla normalità, più ci sarà la possibilità per il settore, di ammortizzare l’inevitabile colpo. Un recupero breve potrebbe “contenere" l’impatto su produzione e consumi, rilanciando entrambi sin dallo sblocco, evitando impatti significativi sul livello della domanda di spazi e sui canoni di locazione. Difficile prevedere invece il sicuro impatto che ci sarà sul fronte degli investimenti, per ora rallentati, ma sottoposti a maggior rischio rispetto a impatto dei mercati finanziari e della maggiore difficoltà di accesso al credito. Anche qui, pur essendo ormai l’asset class logistica diventata la più resiliente rispetto alle altre (hotel e retail in primis, ma anche uffici e residenziale, in prospettiva) il perdurare delle attuali condizioni di mercato potrebbe influenzare, a tendere, i rendimenti attesi.  Un elemento positivo è dato dal fatto che il lockdown ha accelerato la “digitalizzazione" del commercio, in soli due mesi abbiamo molte più persone ormai abituate a fare acquisti dal retail multi-canale e molti più retailer (dal negozio di vicinato alla grande distribuzione) che hanno dovuto testare o addirittura subire i propri limiti e stanno implementando o anche solo progettando una diversa catena distributiva. Queste nuove “abitudini di consumo" si radicheranno in molte persone, si svilupperanno e sapranno influenzare e sollecitare importanti ristrutturazioni, ammodernamenti, o totali rivisitazioni, delle catene distributive dei vari player (produttori, retailer e 3PL), e questo porterà domanda, finalmente strategica e di qualità.

Quali potranno essere i trend del settore riferiti però all’Europa? 

Come anticipato, è difficile oggi fare stime precise, ma lo scenario italiano può valere per tutto il resto d’Europa (con alcune peculiari differenze, ad esempio in Italia chi ha lanciato maggiori sviluppi speculativi, ampliando l’offerta, ha un rischio maggiore di pressione sui canoni di locazione); il Covid e il mercato logistico sono ormai internazionali.

Crede avremo un nuovo modello di globalizzazione e conseguentemente un nuovo modello di logistica?

La crisi di oggi è globale, la logistica lo è da molto più tempo. La logistica in queste settimane si è palesata, anche ai non addetti al mestiere, come attività strategica e strutturale (se possiamo fare la spesa è perché qualcuno rifornisce gli scaffali, se l’e-commerce consegna, anche in ritardo, c’è la “logistica" alla base). Con la crisi inevitabilmente ci si chiude (è l’atteggiamento più immediato e istintivo o, come in questo caso, necessario). Poi però si deve decidere se rimanere chiusi e “proteggersi" o se aprirsi, in maniera nuova al mondo. Vediamo già l’affiorare dei due atteggiamenti contrapposti; se, come credo, prevarrà il secondo, lo si dovrà fare necessariamente mettendo in forte discussione quelli che sono, storicamente, gli aspetti più impattanti della globalizzazione (sfruttamento, degrado ambientale, disparità sociali). C’è una crescente sensibilità, da parte di molte persone e molte grandi aziende, forse prima ancora che da parte della politica, su questi temi; quindi la speranza è una nuova “globalizzazione sostenibile" rispettosa delle identità, dell’autonomia e delle economie locali; supportata da una “logistica" etica, sostenibile e soprattutto “collaborativa".

Quanto la componente sicurezza sanitaria impatterà sulle future realizzazioni immobiliari logistiche? E come crede il tema della “sostenibilità" a 360 gradi condizionerà il real estate logistico?

Come accennavo prima, l’ESG (Environmental, Social, Governance  - acronimo utilizzato in ambito economico/  finanziario per indicare tutte quelle attività legate all’investimento responsabile I.R., che perseguono gli obiettivi tipici della gestione finanziaria tenendo in considerazione aspetti di natura ambientale, sociale e di governance), sta influenzando la strategia di tutte le più grandi aziende internazionali, quindi, al di là delle, ci auguriamo, temporanee misure di contenimento dell’emergenza (più facili da applicare in immobili moderni e flessibili), si va verso una più ampia “responsabilizzazione" delle imprese rispetto a questi temi. Tutto ciò si sta già traducendo in scelte strategiche, di lungo periodo, anche immobiliari, orientate alla sostenibilità ambientale e al benessere delle persone. I developer che, come noi, hanno fatto da sempre propri questi valori, stavano già anticipando questi trend e stanno semplicemente ricevendo conferma della qualità delle scelte fatte. Avremo immobili, sostenibili e vivibili, nell’interesse dell’ambiente e delle persone, che si confermano come gli unici veri “asset" fondamentali, capaci di superare ogni crisi.

Dovremo aspettarci un futuro ancora in forte crescita per e-commerce e consegne home delivery? Se sì, con quali impatti sulla logistica e sugli immobili per logistica?

Certo, soprattutto in mercati un po’ in ritardo, come quello italiano. Le persone, di tutte le più disparate fasce di età, hanno familiarizzato con il multi-channel per approvvigionarsi in queste settimane. Noi consumatori digitali sappiamo bene quanto è facile, a volte inevitabile, se non addirittura divertente, prenderci la mano. Questi atteggiamenti si radicheranno e spingeranno tutta la filiera, dalla produzione alla vendita, fino alla consegna a strutturarsi/ristrutturarsi completamente. Questo influenzerà pesantemente anche la filiera immobiliare, con un forte rinnovamento; investimenti in flessibilità sugli immobili esistenti ma soprattutto su quelli nuovi, studiati ad hoc.

Un’ultima domanda: come si è comportato il mondo della logistica in questa situazione così eccezionale?

Ha dimostrato resilienza, ha tenuto; ora dovrà essere capace di evolvere, molto velocemente e in maniera sostenibile, per trasformare l’inevitabile crisi, in opportunità.

A cura di Ornella Giola