Parla Faustino Musicco, manager di Colliers

Società canadese fondata nel 1976 e quotata alla borsa di New York, Colliers è un’azienda  di consulenza con varie anime con cui accompagna i suoi clienti nelle loro scelte strategiche in ambito immobiliare. “Con più di 15.000 persone in 68 paesi, Colliers lavora in modo collaborativo per fornire consulenza e servizi specializzati con lo scopo di massimizzare il valore immobiliare per conduttori, proprietari e investitori. La nostra expertise riguarda tutte le asset class, ma più in particolare gli uffici, gli hotel, il residenziale e la logistica", chiarisce così la mission societaria Faustino Musicco, Head of Logistics, Last Mile & Data Centers.

Faustino Musicco, Head of Logistics, Last Mile & Data Centers 

Quali sono i progetti e i piani di sviluppo di Colliers in ambito logistico per il mercato italiano?

Siamo in un contesto di mercato dove il commercio online continuerà a crescere con la necessità di integrare grandi hub con centri distribuiti lungo tutta la catena del consumo, ovvero spazi «last mile» ai bordi delle città e «last touch» per gestire al meglio la consegna del prodotto, nonché la politica dei resi. In questo contesto in piena evoluzione Colliers ha deciso di entrare nel mercato italiano con progetti e piani di crescita molto ambiziosi. Forti di una presenza radicata e consolidata in altri paesi EMEA, vuole raggiungere una leadership nel settore nel prossimo triennio.

Quali servizi offrite in ambito logistico?

In Colliers ci occupiamo in modo trasversale e integrato di assistere i principali utilizzatori e investitori per queste principali tre tipologie di assets: 1) logistics: big box a 30/50 Km dalle grandi città, vicino ai principali caselli autostradali, da 20 mila a 200 mila mq; 2) last-mile: da 5 mila a 10 mila mq, con ampie aree esterne per sosta e manovra di minivan; last-touch: da 3 mila a 10 mila mq come fenomeno di contaminazione tra retailer ed e-retailer (a esempio delivery to home o delivery to car) con impatto sull’attività in magazzino, che orienta la domanda verso strutture più piccole e di prossimità, moderne e sostenibili.

In cosa Colliers si differenzia dai competitor?

 Colliers ha una struttura organizzativa completamente integrata che permette di allineare strategicamente, col coordinamento di una sola regia, le esigenze di utilizzatori e investitori in ambito logistico immobiliare. Questa caratteristica unica sul mercato ci permette di seguire le operazioni immobiliari partendo da un terreno green field e arrivando fino all’investitore finale, creando così valore per tutti gli attori coinvolti nel processo. Siamo molto attenti anche ai trend futuri e per questo abbiamo deciso di focalizzare il nostro impegno anche sull’asset class dei Data Center.

Disponente di una divisione Ricerca & Marketing: realizzate analisi di mercato anche per l’Italia? Se sì, ci potete fornire qualche anticipazione su quanto sta emergendo nel nostro mercato?

È esatto. La nostra divisione di Ricerca ha la duplice funzione di analizzare i trend del mercato immobiliare per i nostri clienti e di supportare trasversalmente le diverse business line. Dal nostro osservatorio emerge come il mercato italiano abbia vissuto un anno davvero sorprendente. Nel corso del mese di marzo ci saremmo attesi un 2020 molto difficile in quanto stavamo entrando in una crisi sanitaria ed economica senza precedenti. Il mercato immobiliare stava correndo il rischio di ritrovarsi “congelato". Tuttavia, nel corso dell’anno gli investitori hanno “reagito" e si sono adattati molto velocemente alle nuove condizioni del mercato. Alcune asset class hanno risposto meglio alla crisi, come per esempio la logistica. Relativamente a quest’ultima, però, non dobbiamo limitare le nostre osservazioni soltanto ai capannoni classici lungo le autostrade o nei nodi dei trasporti come vicino a Piacenza e Bologna. La logistica include questa tipologia di immobili ma anche quelli più piccoli e più all’interno delle città, che vengono chiamati Last-Mile o addirittura Last-Touch.

Quali sono le caratteristiche di queste unità immobiliari?

Questi immobili sono una parte fondamentale per le società che vogliono sfruttare l’esplosione dell’e-commerce, che ha l’obbligo di poter consegnare velocemente i prodotti acquistati. Nel 2019 gli acquisti realizzati in Italia su internet rappresentavano circa il 7% del consumo totale dei retail, cifra ben al di sotto delle abitudini dei paesi d’Oltralpe (tra il 15% e il 20% per le grandi economie europee). Nel 2020, per via della crisi, gli acquisti di prodotti online sono cresciuti del 31%, mentre sono crollati gli acquisti di servizi del 47%. Le società hanno dovuto far fronte a questo forte e improvviso cambio della domanda, sapendo che questa situazione temporanea sta creando in realtà una nuova normalità alla quale la struttura logistica deve adattarsi. Oltre alla priorità di una rete efficiente, questa crisi ha messo in evidenza l’importanza di una struttura tecnologica all’avanguardia, che ha permesso di spostare milioni di lavoratori dagli uffici verso le case. Questo è stato possibile grazie alle reti informatiche che necessitano di importanti Data Center. Su queste due tipologie di strutture vediamo delle opportunità per gli investitori in quanto hanno già dimostrato il loro valore durante questa crisi e andranno potenziate in futuro.

Quanto conta per Colliers la componente sostenibilità?

La sostenibilità era già un tema molto sensibile prima della pandemia e lo è diventato ancora di più con questa crisi. Non si guarda più soltanto alla fase della costruzione, ma anche all’intero ciclo di vita dell’immobile e al suo impatto sull’ecosistema che lo circonda. Questi aspetti vengono presi in considerazione dagli investitori, soprattutto quelli stranieri, che hanno rappresentato circa il 70% degli investimenti degli ultimi cinque anni. Pertanto, le certificazioni degli immobili, che solo dieci anni fa erano molto limitate, stanno diventando sempre più richieste e rilevanti.

Un parere sul mercato immobiliare logistico italiano: di cosa necessita maggiormente il nostro Paese? Quali fattori stanno contribuendo a una sua eventuale evoluzione?

Il mercato immobiliare logistico, ma questo vale anche per le altre asset class, ha bisogno di qualità, flessibilità e sostenibilità. Il mondo cambia velocemente e così anche le esigenze delle società, ossia gli utilizzatori degli immobili. Siamo in un contesto in continua evoluzione dove il contenuto sta diventando sempre più importante del contenitore: la flessibilità degli spazi sarà un fattore determinante nel prossimo triennio.

A cura di Ornella Giola