B. K. Grynfas di IDI Gazeley - Brookfield Logistics Properties

Fondata nel 1987 in Gran Bretagna e presente in Italia dal 2005, IDI Gazeley è una delle principali protagoniste dell’immobiliare logistico in Europa, Cina e nord America. Dal 2013 è parte di Brookfield, gruppo canadese con sede a New York, quotato al Nasdaq e operativo ora a 360 gradi nel mondo del real estate. “Due anni fa – spiega Benjamin Khafi Grynfas, vice president & director Italy di IDI Gazeley - Brookfield Logistics Properties - Brookfield ha deciso di aprire al segmento della logistica, ma invece di comprare immobili a reddito ha preferito optare per l’acquisizione di veicoli strategici per incrementare tale business, facendo proprie due realtà, ovvero Gazeley (presente massicciamente in Europa e Cina) e IDI (simile a Gazeley e diffusa soprattutto in nord America), dando vita a un polo del real estate logistico di spessore e con una propria storicità (Gazeley e IDI hanno iniziato a operare alla fine degli anni ’80). Dopo di che il gruppo ha previsto il rebranding, optando per il mantenimento di tutti e tre i brand e chiamandosi IDI Gazeley Brookfield Logistics Properties.

Cosa ha comportato questa acquisizione? Grynfas: Il business si è integrato verticalmente; siamo passati dalla expertise di sviluppatori specializzati nella costruzione di immobili logistici da mettere a reddito o in vendita, a svolgere anche attività di investitori e asset manager con investimenti in immobili  che possiedano i requisiti per noi chiave in termini di target, standard e redditività attese. 

Quali sono in sintesi i vostri piani strategici per il mercato italiano? Grynfas: Partendo da ciò che già abbiamo, puntiamo all’ampliamento dei nostri parchi logistici che attualmente sono tre, posizionati nelle zone di Milano, Piacenza e Rovigo. Collateralmente allo sviluppo delle nostre aree, siamo focalizzati all’acquisizione diretta di asset e di portafogli di asset. Intendiamo anche realizzare – come abbiamo fatto  in passato - strutture ad hoc per clienti specifici, anche al di fuori dei nostri parchi logistici, come nel caso dell’insediamento di 30 mila mq di Wal-Cor a Pozzaglio Ed Uniti, in provincia di Cremona.

In quali location investirete? Grynfas: Guardiamo con interesse il nord Italia, specie la Lombardia, il Veneto e l’alta Emilia Romagna. E’ in questa superficie che si concentra oltre il 60% della logistica  di qualità del nostro Paese, con un buon take-up ed un elevato numero di immobili di qualità apprezzabile,  concentrato soprattutto nella grande area milanese. In prospettiva futura, siamo anche interessati alla provincia di Roma, dove non solo vi è un’elevata densità di popolazione, ma anche e soprattutto una richiesta di immobili di qualità. In quest’ultima area guardiamo con attenzione alle zone “logistiche" di Fiumicino, ai poli sulla A1 verso il sud di Roma, oltre alle areea nord e a est della capitale. Sono tutti distretti interessanti, ma spesso carenti di infrastrutture.

Può tracciare un bilancio dei primi dieci anni di attività di IDI Gazeley nel nostro Paese? Grynfas: Siamo soddisfatti sia dello sviluppo del nostra realtà nel mercato italiano che del livello di inserimento da noi raggiunto in questo Paese. Investire in Italia richiede una profonda conoscenza delle sue dinamiche interne a più livelli (amministrazione, mercato del lavoro, sistema finanziario).Occorre spesso calarsi in un contesto locale, spendendo il tempo necessario da dedicare agli aspetti amministrativo-burocratici e finanziari. Quello italiano non è un mercato che si può affrontare “da lontano"; richiede da parte di una società internazionale che voglia ben operare, il massimo di attenzione e, ovviamente, il supporto da parte della casa madre. Detto questo, resta il fatto che l’Italia ha notevoli potenzialità, molte ancora inespresse, ma nelle quali crediamo.

Vogliamo ricordare quali sono i vostri insediamenti in Italia? Grynfas: Al momento disponiamo di tre Magna Park (vasti parchi logistici multi-cliente). Il nostro primo parco è situato a Monticelli d’Ongina (Piacenza), in un’area a forte vocazione logistica e con sbocco diretto sulle autostrade A1 e A21,; il parco dispone di piattaforme che oggi ospitano realtà quali Whirlpool e Scerni Logistics, oltre a Italia Logistica. Vi è una possibilità di ampliamneto a breve di ulteriore 45.000 mq. Il secondo Magna Park sorge a San Bellino  (Rovigo), area fortemente infrastrutturata nel cuore del nord-est, facile quindi da raggiungere e in grado di offrire canoni competitivi rispetto al mercato veneto ed emiliano. Il terzo polo in ordine temporale è a Villanterio (Pavia), vicino a Milano (a 20 chilometri circa dalle tangenziali milanesi). A Villanterio abbiamo costruito il primo immobile logistico italiano certificato “Leed Gold" (protocollo mondiale per tutti gli immobili “green") affittato dal gruppo L’Oreal e dove vi è una ulteriore capacità edificatoria per 85 mila mq (i lavori di un nuovo blocco inizieranno a breve).  Quest’ultimo polo si posiziona in maniera complementare ai primi due, , andando ad integrare la nostra presenza nelle regioni settentrionali.

In alcune regioni italiane e in primis in Lombardia si sostiene la necessità di ridurre il consumo di suolo. Quale potrebbe essere il “piano B" alle decisioni “green" dei decisori politici? Grynfas: Per quanto ci riguarda la propensione a ragionare in termini di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico fa parte del nostro modus operandi da parecchio tempo. Ormai da 15 anni disponiamo di un dipartimento specializzato su questi temi nel Regno Unito. In Italia siamo molto attivi e attenti ad adottare tutte quelle soluzioni “green" che il mercato ci consente, quali impiego di fonti energetiche rinnovabili, illuminazione intelligente, uso di materiali che consentono di contenere la dispersione termica degli immobili. In un’ottica sostenibile rientra anche il contenimento del consumo di suolo. Al riguardo riteniamo importante valutare la possibilità di riqualificare ex aree industriali e zone dismesse (quasi sempre ben localizzate), trasformandole in aree logistiche, sebbene tali interventi richiedano spesso ingenti investimenti in opere di bonifica. Mentre in passato queste operazioni erano molto difficili da portare a termine, ora le cose stanno cambiando: i proprietari di tali aree stanno infatti capendo le pretese del mercato e di conseguenza hanno adeguato le loro richieste economiche; quanto alle amministrazioni pubbliche (specie i Comuni), mostrano più attenzione alla creazione dei possibili posti di lavoro e meno agli oneri economici ricavabili.La combinazione di questi elementi impatterà favorevolmente sullo sviluppo di nuovi progetti di riqualificazione.

Possiamo dire che la crisi per l’immobiliare logistico è definitivamente alle spalle? Grynfas: Non c’è dubbio che abbiamo trascorso anni difficili e siamo moderatamente ottimisti per il futuro. Grazie allo stop agli sviluppi di progetti speculativi a seguito della crisi, abbiamo assistito a un lento riequilibrio fra domanda e offerta di spazi, con la vacancy che sta scendendo gradualmente e questo è un buon indicatore per il futuro. Non c’è però ad oggi un aumento dei canoni, sebbene si stiano verificando lievi pressioni in tal senso. Il take-up in Italia è significativamente inferiore  rispetto ad esempio a quelli di Francia, Regno Unito e Germania, ma tendo a considerare positivamente questo dato, perché indica che le potenzialità di mercato ci sono e che quindi possiamo crescere.

Come vi ponete rispetto al tema-mantra del momento, ovvero l’e-Commerce? Grynfas: E’ uno dei segmenti che sta crescendo di più, sebbene in Italia siamo tre-quattro anni indietro rispetto ad altri Paesi europei e al Regno Unito in particolare, dove abbiamo già effettuato sviluppi per primari operatori del settore. Prevediamo che l’e-Commerce rappresenterà una parte importante del nostro lavoro nei prossimi anni.

Ma si avranno impatti anche nella realizzazione “fisica" degli immobili? Grynfas: Si va verso la standardizzazione degli immobili (con ampie magliature, altezze libere da rispettare, presenza di sprinker, spazi di manovra e parcheggi adeguati) in funzione di una ampia platea. Questa è una questione importante, perché in passato si è puntato su una specializzazione eccessiva, che poi ha precluso la possibilità di locare spazi  a più vaste tipologie di utilizzatori.

Questo vuol dire che le logistiche di nicchia vi interessano meno? Grynfas: Le guardiamo con interesse, ma occorre distinguere tra la standardizzazione della struttura  e la sua impiantistica interna.

Può indicare i reali “plus" che distinguono IDI Gazeley da altri competitor? Grynfas: Nasciamo come spin-off del gruppo ASDA (catena di supermercati inglese) e quindi abbiamo nel nostro DNA un’attenzione massima verso il cliente e il suo lavoro Il che si traduce in reale servizio a 360 gradi, con presenza in mercati multipli e reale flessibilità nel rapporto con i conduttori. Non imponiamo soluzioni, ma tendiamo a sviluppare i progetti con il cliente, che oggi è molto attento anche ai singoli dettagli.

di ORNELLA GIOLA