A Roberto Piterà di JLL Italia (area industrial e logistica)

‎Il responsabile della divisione logistica di JLL analizza dati e tendenze del mercato immobiliare italiano, che la crisi - pur con i suoi risvolti pesanti - sta contribuendo a modernizzare, come nel caso della diffusione dei mega-hub o parchi logistici.

Quali trend sta evidenziando il settore dell’immobiliare logistico da inizio anno a oggi? PITERA': Direi decisa ripresa con un assorbimento di quasi 480.000 mq al terzo trimestre (il dato complessivo dello scorso anno era di 460.000 mq), perlopiù dato da espansioni e consolidamenti in immobili di qualità; questo dato lascia ben sperare per un riallineamento del take up annuale, alle medie storiche (650-700.000 mq), con la differenza principale che ad oggi si tratta, per oltre l’80% dei casi, di locazione di spazi esistenti.   

L’Italia sta diventando Paese allettante per gli investitori stranieri, specie americani (ma anche cinesi, vedi accordi recenti in ambito commerciale): ciò vale anche per l’immobiliare logistico? PITERA': Assolutamente si, se impressiona il dato del take up, ancora più rilevante è il risultato del mercato investment che ha fatto registrare quasi 350 milioni investiti a fine settembre. Si tratta in prevalenza di due grandi portafogli acquistati da investitori con profilo opportunistico; JLL ritiene che questa fase, normale in tutti i mercati, nel caso Italiano si andrà a esaurire in molto meno tempo, per lasciare presto sempre più spazio a prodotto e investitori core.

Quali comportamenti ha modificato la crisi sia in chi affitta/cede spazi che nei loro proprietari? PITERA': La crisi ha reso ancora più forte l’inquilino-utilizzatore e più flessibili i proprietari sul prodotto esistente; questo si è trasformato dapprima in una contrazione dei canoni e poi in una maggiore disponibilità a concedere incentivi (soprattutto free rent). Oggi, salvo sempre più rari casi, il futuro del mercato si prospetta più bilanciato, soprattutto per operazioni in built to suit, dove il proprietario sviluppatore-investitore interviene solo a fronte di condizioni di “sostenibilità" dell’operazione, che si declina sostanzialmente, come primo effetto, in canoni più elevati sul prodotto da edificare.

I big, come DHL e Ceva, puntano sulle mega-strutture e sugli hub multi-cliente (diretta conseguenza della cosiddetta logistica collaborativa). E’ anche questa tendenza una conseguenza della crisi? PITERA': La crisi ha portato ad accelerare processi già iniziati di modernizzazione e siamo felici nel riscontrare che la politica del “parco logistico", nata esplicitamente per dare casa a questi hub/campus, sia finalmente auspicata e condivisa dagli stessi grandi player di questo mercato.

Perché un investitore oggi dovrebbe destinare i suoi soldi a un comparto come quello della logistica? PITERA': L’investitore italiano ha ancora poca conoscenza e grandi, e spesso ingiustificati, timori rispetto a questa tipologia di prodotto, che cuba all’interno del suo portafoglio per circa lo 0,025% del totale (contro una media del 10-15% su scala europea). L’investimento logistico oggi garantisce la redditività più alta, un orizzonte temporale sempre più ampio (si parte dai 9 anni) e interlocutori sempre più solidi e strutturati che, una volta decisa la propria struttura distributiva ed insediato il proprio hub, a valori di mercato, difficilmente saranno in condizioni di metterla in discussione e spostarsi agevolmente (sia per ragioni di carattere economico che gestionale)    

Il nuovo mantra “e-commerce" sta avendo effetti reali sugli immobili per logistica italiani? PITERA': Li ha avuti, impressionanti, negli ultimi tre anni, in una logica “fai da te", e continua ad averli, seppur in maniera meno evidente, in quanto sempre più spesso “filtrati" da 3PL oggi capaci di porsi come service provider adeguati. JLL sta monitorando gli effetti sulla logistica di quello che ad oggi è riconosciuto come l’evoluzione dell’e-commerce, denominato “multi-channel retail" che, per definizione integra (come solo la logistica moderna sa fare), differenti metodologie e canali distributivi per lo stesso soggetto retailer.

Cosa può fare la politica italiana per favorire il comparto logistico? PITERA': Sicuramente dovrebbe rendersi conto e valorizzare un settore che in altri Paesi (ad esempio in Olanda) è trainante per l’intera economia nazionale, in maniera diretta e indiretta (attraverso l’indotto di servizi che si viene a creare). Entrando nel merito del solo sottocomparto immobiliare dico che una buona politica dovrebbe dialogare con gli imprenditori e definire, sulla base delle esperienze di chi fa logistica, una road map e delle regole chiare e trasparenti per una fase, alla quale ci stiamo avvicinando, di ripartenza degli sviluppi. Questo soprattutto per evitare di scoraggiare chi, come molti dei player che negli ultimi anni hanno rallentato le loro attività o addirittura abbandonato l’Italia, anche a causa di operazioni non di successo, all’interno delle quali, la mancanza di coordinamento territoriale e di regole chiare ha influito negativamente. Per giocare una partita importante, con il resto d’Europa, abbiamo bisogno di giocare sullo stesso campo e con le stesse regole.

Ornella Giola