JLL: nel 2024 logistico e industrial target di investimento leader

Nel 2024, il settore logistico e industriale italiano ha raggiunto investimenti pari a circa 1,7 miliardi di euro, mantenendosi stabile rispetto all’anno precedente. Il comparto ha rappresentato circa il 17% degli investimenti totali, posizionandosi al terzo posto, dietro agli uffici e al retail. La maggior parte delle transazioni ha riguardato operazioni sotto i 25 milioni di euro, ma si è registrato un rinnovato interesse per gli investimenti superiori ai 100 milioni, con tre operazioni di grande valore che hanno contribuito a circa il 30% dei volumi.

I capitali Core+ e Value Add continuano a dominare, sostenuti dalla fiducia nelle dinamiche occupier, ma si notano segnali di un ritorno di interesse per gli investimenti Core. Il repricing del mercato ha portato a rendimenti netti prime al 5,5%, e le prospettive di investimento sono moderatamente positive grazie al miglioramento del quadro macroeconomico e ai recenti tagli ai tassi di interesse.

Sul fronte delle locazioni, il 2024 ha visto un take-up di 2,2 milioni di metri quadri, in calo rispetto all’anno precedente ma comunque sopra la media decennale. Il calo può essere attribuito a tempi di negoziazione più lunghi, un rallentamento delle attività nel settore e-commerce, e l’impatto della fine di alcuni progetti speculativi in mercati come Verona e Milano Ovest, che ha portato a un lieve aumento del vacancy rate nazionale.

I principali operatori del mercato sono stati i 3PL, che hanno rappresentato circa il 50% del take-up, seguiti dai retailer, che hanno visto un incremento nella domanda, con una crescita del 30%. Inoltre, oltre il 30% delle operazioni nel 2024 ha riguardato il Built-to-Own (BTO), con un significativo aumento delle operazioni superiori a 50.000 mq. Sebbene le locazioni sotto i 25.000 mq continuino a prevalere, le operazioni sopra i 50.000 mq hanno costituito circa il 30% del take-up.

Geograficamente, il Nord Italia ha dominato il mercato con il 76% delle operazioni, seguito dal Centro (19%) e dal Sud (5%). I canoni di locazione si sono mantenuti stabili rispetto ai trimestri precedenti, con un significativo aumento anno su anno, mentre i canoni prime per gli asset last mile sono rimasti stabili a Milano e Roma, intorno ai 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni specifiche.

Nel 2024, sono stati completati circa 2 milioni di mq di progetti, di cui il 70% speculativi, superando la media quinquennale. “Il quarto trimestre ha confermato l’appetito degli investitori internazionali per grandi operazioni che permettano una crescita significativa nel mercato logistico italiano. Con i tempi tecnici di chiusura delle operazioni, il Q1 2025 porterà un aumento dei volumi”, ha dichiarato Elena Di Biase, head of logistics capital markets di JLL Italia. Questo andamento è accompagnato dai segnali di una ripresa dell’interesse da parte degli investitori Core, con una percezione di miglioramento rapido delle prospettive di mercato.

Renato Loffredo, head of logistics last mile & industrial agency, ha osservato che, sebbene il 2024 abbia visto un rallentamento del take-up, la resilienza del settore logistico italiano rimane forte. Con l’intensa attività di sviluppo registrata l’anno scorso, il 2025 potrebbe beneficiare del completamento di nuovi progetti, che offriranno ulteriori opzioni agli occupier e influiranno sulle dinamiche di mercato.

In sintesi, nonostante le incertezze e il rallentamento del take-up, il mercato logistico italiano si mantiene resiliente, con un forte interesse da parte degli investitori e un andamento positivo nelle locazioni, in attesa di un 2025 che promette ulteriori sviluppi.