Immobiliare logistico, l'incertezza continua

Nel primo semestre di quest’anno l’assorbimento di spazi del mercato immobiliare logistico italianoè stato pari a 205.000 mq, il 55% in meno rispetto al primo semestre del 2012, inoltre nel secondo trimestre 2013 si è registrato un livello di assorbimento inferiore rispetto ai primi tre mesi dell’anno. E’ la prima volta, negli ultimi cinque anni, che si registra un calo così sensibile. Milano e Roma hanno attirato la maggioranza degli operatori, con Milano che prevale per mq locati. Nessuna transazione di dimensioni rilevanti è stata registrata al di fuori delle prime location di Milano, Roma, Bologna e Veneto. “Il mercato continua a soffrire anche a causa della debole domanda internazionale, che lascia quindi il posto quasi unicamente ai player nazionali e locali - afferma Roberto Piterà, head of Logistics Group di Jones Lang LaSalle - Nel primo semestre di quest’anno le unità preferite sono state quelle tra i 5.000 e i 19.000 mq, mentre l’anno scorso nello stesso periodo abbiamo assistito a transazioni anche superiori ai 20.000 mq. I tenant hanno scelto di espandersi favorendo le aree in cui erano già presenti, oppure in location strategiche per la vicinanza a utenti finali. Il resto dell’anno sarà importante per determinare se le deboli performance del mercato a cui abbiamo assistito nella prima parte dell’anno sono solo temporanee. Nonostante si percepisca una ripresa delle attività dopo l’estate, dubitiamo che questa possa avere effetti positivi entro la fine di quest’anno. Mentre il sentiment è decisamente più ottimista, sia sul lato lease sia sul lato investment, per il 2014." Se durante lo scorso anno la maggioranza delle operazioni aveva interessato immobili di grado A, quest’anno l’attività si è suddivisa in misura abbastanza bilanciata tra immobili di alta e media qualità. Ciò è dovuto al rallentamento degli sviluppi e alla conseguente mancanza di prodotto di qualità nei mercati primari. “La limitata attività di sviluppo di nuovi immobili sta sostenendo la stabilità dei canoni sia prime che secondari - conclude Piterà - Tuttavia, il momento di mercato è favorevole ai tenant, per cui crescono gli incentivi concessi e le location secondarie stanno affrontando una pressione crescente sui canoni. Un nuovo fenomeno che sembra emergere è quello che possiamo definire di “hidden vacancy", cioè la presenza sul mercato di spazi che nominalmente sono occupati da 3PL ma che in realtà sono vuoti e disponibili a valori molto competitivi e con condizioni molto vantaggiose".