27/04/2015
Il mercato immobiliare può finalmente dire addio alla crisi iniziata nel 2008: tra i settori a maggiore potenziale di crescita c’è la logistica, anche grazie alla diffusione esponenziale dell’e-commerce. Sui trend del settore si sono confrontati a Milano operatori italiani e stranieri, nell’ambito del convegno "Il futuro dell’immobiliare logistico in Italia: la parola ai protagonisti", organizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Idi Gazeley Brookfield Logistics Properties. In apertura, Clara Garibello di Scenari Immobiliari ha fornito alcune anticipazioni sul "Rapporto 2015 sul mercato immobiliare della logistica" di prossima pubblicazione, mettendo in luce come il 2014 sia stato per il mercato immobiliare della logistica un anno di vero e proprio cambio di passo. La quantità di superficie scambiata è stata di poco superiore ai due milioni di mq, contro appena poco più di 1,8 milioni di mq del 2013.
I dati presentati da Scenari Immobiliari hanno puntato i riflettori sulle
caratteristiche della domanda di settore, che è ormai prevalentemente di
sostituzione, in funzione dell’aumentato fabbisogno di metrature a seguito
dell’ampliamento dell’attività.
Aumentano anche le dimensioni medie richieste, che ormai oscillano fra i
15 mila e i 20 mila mq (a fronte dei 3.500-7.500 del passato).
Fame di spazi versatili
L’esplosione dell’e-commerce ha giocato un importante ruolo nell’aumento delle
esigenze di superfici più ampie da parte degli operatori: gli immobili non sono più
meramente spazi di stoccaggio, ma si stanno progressivamente trasformando in
spazi di vendita. Quindi non semplicemente più ampie superfici, ma spazi di
livello qualitativo maggiore, più versatili e meglio posizionati lungo le
principali direttrici di collegamento sia all’interno del Paese che verso
l’Europa.
In questo quadro, sebbene l’aumento della quantità di metri quadrati scambiati
nel 2014 sia stato significativo (+13,7%), l’assorbimento è leggermente
diminuito, dovuto al forte incremento dell’offerta (+19%).
Proprio l’offerta abbondante costituisce il maggior disequilibrio del mercato. È in
Lombardia che si concentra la quota più elevata di spazi ad uso logistica in
Italia, con oltre 4,6 milioni di mq di superficie messa sul mercato, in vendita o in
locazione.
Avanti con moderazione
L’interesse per il comparto fa ben sperare nel mantenimento del trend positivo.
Tuttavia, l’offerta abbondante e inadeguata costituisce un freno allo sviluppo del
mercato. Il rischio è quello di assistere a una forte polarizzazione, sia in termini
di qualità che di quotazioni di mercato.
Le previsioni per il biennio in corso sono positive, ma prudenti: il fatturato
dovrebbe aumentare del 2,5% nel 2015 e del 3,7% nel 2016.
Anche le quotazioni dovrebbero concludere il lungo ciclo di discesa, per iniziare
una lenta risalita. Tra le zone a maggior potenziale di crescita dei prezzi medi
di vendita Verona, che guida la classifica seguita da Milano e Genova.
In generale, il mercato immobiliare della logistica rimarrà rafforzato dalle
dinamiche positive dei servizi svolti al suo interno, che sono in costante
evoluzione.
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