Logistica, attività ”produttiva” o ”commerciale”?

Oggi insediare un’attività di logistica può comportare esborsi anche assai gravosi a favore della Pubblica Amministrazione in relazione alla qualificazione di tale attività con riferimento alla destinazione d’uso dell’immobile. Tradizionalmente l’attività di logistica era inquadrata nell’ambito della funzione produttiva o industriale e si considerava pertanto insediabile soltanto nelle zone aventi tali specifiche destinazioni. Con il passare degli anni le Regioni e le Amministrazioni comunali si sono sempre più orientate nel senso di riconoscere la possibilità di realizzare interventi edilizi aventi qualunque destinazione non espressamente esclusa dagli strumenti urbanistici nella zona interessata all’insediamento. Di conseguenza la problematica relativa all’eventuale incompatibilità di un insediamento di logistica con la destinazione di zona è andata perdendo importanza. 

Per contro si è posto un altro non meno grave problema, connesso con l’evoluzione dell’attività della logistica. Una serie di sentenze dei giudici amministrativi di primo grado ha infatti preso ad assimilare le attività logistiche non più a quelle “produttive o industriali" bensì a quelle “commerciali". È stato in proposito evidenziato che “le attività logistiche… partecipano di caratteristiche proprie delle attività commerciali…" , e che “la destinazione commerciale o di vendita non implica necessariamente l’accesso del pubblico, quanto piuttosto la concreta destinazione del locale a soddisfare le esigenze dell’impresa commerciale" . 

Non si tratta affatto di una questione soltanto nominalistica, dato che in moltissimi Comuni l’insediamento di attività commerciali comporta costi maggiori rispetto a quanto avvenga con riferimento alle attività produttive o industriali. Ciò relativamente agli oneri di urbanizzazione dovuti ed alle dotazioni di aree a parcheggio e ad altri servizi collettivi richieste che, laddove non possano essere materialmente reperite e cedute, vengono “monetizzate", consentendo così al privato di versare una somma in denaro corrispondente al valore delle aree stesse. L’assimilazione sic et simpliciter delle attività logistiche a quelle commerciali non appare tuttavia corretta. 

 

I maggiori costi previsti per gli immobili a destinazione commerciale a titolo di oneri di urbanizzazione e di dotazioni per aree a servizio della collettività si giustificano infatti solo in considerazione del più elevato impatto urbanistico di tali attività rispetto a quelle produttive o industriali. Ciò trova conferma nella giurisprudenza del Consiglio di Stato che ha posto in evidenza la differenza “di impatto urbanistico" tra “trasporto per lo stoccaggio della distribuzione" e “afflusso di pubblico indistinto", con le conseguenze “che ne derivano inevitabilmente e principalmente sulla quantità necessaria di infrastrutture stradali e di parcheggio" . 

Tutto questo implica che si dovrebbe escludere la possibilità di applicare la disciplina dettata per gli immobili aventi destinazione commerciale ogni qual volta si sia in presenza di un’attività che non prevede un afflusso indifferenziato di pubblico. Lo stesso Consiglio di Stato ha poi affermato che un immobile adibito a magazzino mantiene questa destinazione indipendentemente dalla circostanza che lo stesso risulti essere in collegamento strutturale con l’immobile “servito" ovvero che sia distante dallo stesso (sentenza n. 4355/2012). È auspicabile che anche le pronunce dei TAR in materia tengano adeguatamente conto di questi principi. 

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