Immobili per logistica: 40 miliardi di euro di investimenti in Europa nel 2017

Il mercato degli immobili a uso logistico in Europa risulta in forte crescita grazie al favorevole contesto economico. Nelle 21 città analizzate da BNP Paribas Real Estate, il take-up di spazi logistici di dimensione superiore ai 5.000 mq è cresciuto del 9% nel 2017 rispetto al 2016. Si sono toccati livelli record in Francia, Spagna e Paesi Bassi. L'assorbimento totale è stato del 15% al di sopra della media degli ultimi sette anni. Tuttavia, la mancanza di nuovi sviluppi in grado di soddisfare i requisiti degli investitori (magazzini XXL, e-commerce ...) sta generando un impatto sul mercato.

Nei Paesi Bassi la fiducia delle imprese è sostenuta dalla domanda interna e dalla produzione industriale. Il take-up ha raggiunto livelli record (+117% nel 2017 rispetto al 2016). In Spagna il mercato è stato stimolato da una crescita sostenuta dell'economia e dell'e-commerce tanto che il take-up di Madrid è più che raddoppiato rispetto al 2016. Per quanto riguarda il mercato francese, si è registrato un altro anno record superando i 4 milioni di m², sostenuto dalla crescita economica e dalla maggiore stabilizzazione del Paese dopo le elezioni presidenziali. 

Nel Regno Unito e in Germania, la richiesta di spazi a uso logistico si è indebolita nel 2017 (rispettivamente -24% e -9% rispetto ai volumi record registrati nel 2016). Nel Regno Unito, alcuni occupanti hanno razionalizzato i propri piani di espansione a causa delle recenti incertezze politiche ed economiche, mentre in Germania l'ultimo trimestre 2017 si è registrata una crescita robusta con una forte attività nelle città di Berlino, Francoforte e nell'area della Ruhr. 

La logistica è ancora un asset interessante in Europa. La vendita di importanti portafogli e di corporate deal tra cui quello di Logicor per oltre 12 miliardi di euro ha generato volumi eccezionali di investimenti nel 2017 (40 miliardi di euro, + 62% rispetto al 2016). Logan Smith, Head of Logistics Investment per l’Europa, ha dichiarato: «il 2017 è stato un anno record in termini di volumi di investimento nel settore logistico e industriale in Europa grazie a importanti corporate deal e all’ingresso di nuovi operatori come gli investitori asiatici, che hanno portato alla compressione dei rendimenti. Il mercato della logistica continua a sovraperformare quello degli uffici del retail, con buoni livelli di domanda per tutti i profili di rischio». 

In Germania, gli asset logistici continuano ad attrarre più capitali che mai, raggiungendo il record di 9,2 miliardi di euro nel 2017. Dopo una forte compressione nel 2015 e 2016, i rendimenti nei principali hub logistici del Paese hanno continuato a calare nel 2017 portandosi al 4,50%. Gli investimenti in immobili industriali e a uso logistico nei Paesi Bassi sono raddoppiati nel 2017, arrivando a pesare il 17% del totale degli investimenti in immobili commerciali. Il trend del mercato olandese è stato influenzato dalla vendita di grandi portafogli paneuropei (Logicor, Grammercy, Geneba). In Francia, il mercato degli investimenti è stato particolarmente positivo nel 2017, sostenuto da transazioni di interi portafogli immobiliari. Al netto di queste operazioni, il mercato degli investimenti in centri di distribuzione merci sarebbe rimasto comunque molto vivace. Nel Regno Unito, il mercato è quasi raddoppiato, sostenuto da corporate deal e da operazioni di cessione di portafogli. I rendimenti prime sono scesi tra 10 e 15 punti base nei principali mercati. 

Con oltre 1,2 miliardi di euro di investimenti l'Italia ha rafforzato il trend positivo iniziato nel 2016. Il livello di volumi raggiunto l’anno scorso per questo settore è pari al doppio della media degli ultimi 5 anni e al triplo della media decennale. I capitali dei compratori sono stati in prevalenza internazionali e, in particolare, cinesi e statunitensi. Per quanto riguarda la distribuzione geografica, nel 2017 i portafogli logistici con edifici dislocati in varie location hanno rappresentato il 76% dei volumi totali mentre i prodotti situati nel Nord Italia hanno raccolto i restanti investimenti. Nel 2017 sono stati chiusi 14 deal relativi ad asset singoli (rispetto agli 11 del 2016) e 7 deal di portafogli (rispetto agli 8 del 2016). I rendimenti netti prime della logistica sono attualmente al livello del 5,75% (rispetto al 6,25% del Q3) con previsioni per il 2018 che propendono per un’ulteriore riduzione grazie alle buone prospettive di crescita del settore.